1. 사건의 개요 소개
고객님은 다가구주택에 임대차계약을 하여 거주하고 있었습니다.
임대차계약 기간이 끝나기 전 고객님은 계약을 끝내기로 하고, 임대인에게 갱신하지 않겠다고 전화를 하였습니다.
그러나 문제가 발생했습니다.
임대인이 고객님의 연락을 받지 않았습니다.
고객님은 계약 종료를 통지하고 보증금을 돌려받기 위해 내용증명까지 발송하였습니다.
그런데 내용증명 역시 폐문부재라며 반송되었습니다.
계약은 끝나가는데 임대인과는 연락이 되지 않고, 계약을 종료하겠다는 연락조차 제대로 할 수 없는 상황이었습니다.
고객님은 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닌지 걱정이 커졌고, 김&리 법률사무소에 도움을 요청하였습니다.
2. 김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사의 해결
고객님에게 가장 중요한 것은 임대차가 종료된 뒤 보증금을 실제로 회수할 수 있는지였습니다.
김&리 법률사무소 변호사가 해당 다가구주택의 권리관계와 보증금 회수 가능성을 분석하였습니다.
검토 결과 여러 위험요소가 확인되었습니다.
우선 해당 부동산에는 약 10억 원 규모의 선순위 근저당권이 설정되어 있었습니다.
해당 근저당권자는 건물뿐만 아니라 토지에도 1순위 근저당권을 설정하고 있었습니다.
여기에 해당 다가구주택에는 무려 20명 이상의 임차인이 있는 상황이었습니다.
고객님의 전입신고 일자와 확정일자까지 함께 검토한 결과, 향후 해당 주택이 경매로 넘어가도 고객님이 보증금 전액을 돌려받기는 어려울 가능성이 있었습니다.
최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액이 아니라 일부만 보호될 수 있었습니다.
고객님의 사건에서 주택에 대한 우선변제권만 믿고 기다렸다가는 향후 보증금 회수가 어려워질 위험이 컸습니다.
따라서 시간을 두고 상황을 지켜보기보다 임대인을 상대로 신속하게 보증금 반환을 위한 법적 조치가 필요하다고 판단하였습니다.
다만 당시에는 아직 임대차계약 기간이 완전히 끝나기 전이었습니다.
이에 김&리 법률사무소 변호사는 임대인의 연락 두절 상황과 부동산의 담보현황, 임대인의 신용 부족 등을 입증하며 보증금반환 소송을 제기하였습니다.
민사소송법의 장래이행의 소를 활용하기로 한 것입니다.
민사소송법 제251조(장래의 이행을 청구하는 소) 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.
3. 사건의 결과 - 계약 종료 전 보증금 반환 전액 승소
법원은 고객님의 임대차계약 기간이 아직 남아 있었음에도 불구하고 변호사의 의견을 받아들여 소송을 진행할 필요성을 인정하였습니다.
이후 재판에서는 임대차보증금 전액에 대한 승소 판결을 받을 수 있었습니다.
처음 고객님은 임대인과 연락조차 되지 않고, 내용증명까지 반송되면서 임대차계약을 제대로 종료할 수 있을지부터 걱정하고 있었습니다.
그러나 변호사의 정확한 소송 제기를 통해 신속하게 승소 판결을 받을 수 있었습니다.
고객님은 판결을 바탕으로 보증금 회수를 위한 다음 절차에 들어갈 수 있게 되었습니다.
이번 사건은 변호사가 실제 보증금 회수 가능성을 먼저 분석하고 계약이 끝나기 전에 소송을 제기하여 승소한 사례입니다.
소송 전에 선순위 근저당권과 임대차 상황, 우선순위 등 위험요소를 분석하였고, 보증금 반환을 위해서는 적극적인 법적 조치가 필요하다고 판단하였습니다.
이에 임대차계약이 끝나기 전부터 소송을 시작하였고, 결국 보증금 전액에 대한 승소 판결을 받을 수 있었습니다.
무엇보다 다가구주택에서는 임대차보증금 문제가 발생한 초기부터 정확한 판단과 신속한 조치가 필요하다는 점을 보여준 의미가 있습니다.