현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 기업세무 전문팀입니다.
1. 1인 법인의 분양권 양도·양수, 단순한 거래가 아닙니다.
부동산에 대한 세금 부담 때문에 부동산 법인, 특히 1인 법인을 설립하여 부동산을 보유하는 경우가 늘고 있습니다.
여기에는 완공이 된 부동산도 있지만, '분양권을 양도·양수'하는 사례도 있습니다.
겉보기에는 단순한 분양권 매매로 보입니다.
그러나 세법상 1인 법인이 개입할 경우 법인세, 부당행위계산 부인, 대표이사 상여처분 등 복합적 세무 리스크가 발생할 수 있습니다.
잘못 대응하면 불리한 과세 처분으로까지 이어질 수 있기에 사전에 정확한 계획이 필요합니다.
2. 분양권, 법인에게도 과세 대상 자산입니다.
"법인 명의로 산 분양권은 아직 완공 전이니 자산으로 보지 않아도 되는 것 아닌가요?"라는 질문이 많습니다.
그러나 현행 세법상 '분양권은 법인이 보유한 재산권'으로 인정이 됩니다.
따라서 분양권을 양도하거나 양수할 경우에도 재산의 처분으로 접근해야 합니다.
분양권의 과세표준은 언제 결정될까요?
바로 양도·양수 시점의 ‘시가’를 기준으로 결정이 됩니다.
그러나 현실에서는 1인 법인의 대표이사나 가족과 분양권 거래가 이루어지는 경우가 많습니다.
따라서 거래 구분이 불명확한 경우가 대부분입니다.
이 경우에는 분양권 양도·양수 계약서상의 금액이 아니라, 실제 거래가액(프리미엄 포함), 감정가, 실거래 사례 등을 종합해 시가를 평가합니다.
3. 법인의 분양권 양도·양수에서 발생할 수 있는 이슈
만약 법인이 낮은 금액으로 대표이사에게 양도했다면 '부당행위계산부인' 대상이 될 수 있습니다.
반대로 법인이 고가로 양수한 경우에도 부당행위계산부인 이슈가 발생할 수 있습니다.
이 과정에서 세무당국은 시가를 평가한 후 분양계약 자료와 자금 흐름 등을 분석해 불리한 과세처분을 하게 됩니다.
법인세 역시 추가로 추징이 되는 상황까지 벌어질 수 있습니다.
아래와 같은 실제 사례를 보면 다양한 이슈가 발생하는 것을 알 수 있습니다.
법인이 분양권을 양도한 뒤 세무조사에서 시가 과소신고가 적발되어 과세처분이 내려진 경우
법인과 특수관계인(대표이사의 가족) 간 거래가 가족 간 이전으로 간주되어 증여세까지 부과된 경우
양도 손익 계산 과정의 오류로 조세불복 절차로 이어진 경우
4. 김&리 법률사무소 세무전문팀
김&리 법률사무소는 1인 법인의 분양권 양도·양수 관련 세무 이슈 예방을 위한 세무사·변호사 협업 시스템을 구축했습니다.
거래 전 단계의 리스크 진단과 불리한 과세처분 예방.
그리고 고객님을 위한 스마트한 절세 전략까지.
전문가의 맞춤형 세무 컨설팅으로 불합리한 세금으로부터 고객님의 재산을 지켜냅니다.