안녕하세요!
김&리 법률사무소 상가임대차 전문 변호사입니다.
주택과 상가에 대한 임대차는 어떤 점이 다를까요?
주택은 '거주'라는 용도가 정해져 있습니다.
반면 상가는 "사업 종류와 사업 목적에 따른 용도"에 따른 계약이 이루어집니다.
상가 임대차계약을 체결하였으나 건축물 용도변경이 되어 있지 않거나 불법 구조 변경이 있으면 어떻게 해야 할까요?
특히 임차인이 이러한 위반건축물 여부를 모르고 있었다면?
이에 대해서는 2가지 문제가 발생합니다.
우선 임대차보증금 문제입니다.
상가를 사업의 목적에 따라 사용할 수 없기 때문에 임대인의 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다.
따라서 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
다음으로는 상가권리금 문제입니다.
상가권리금 문제는 조금 더 복잡합니다.
이전 임차인, 즉 양도인이 위반건축물 여부를 알고 있었느냐를 살펴보아야 합니다.
나아가 양도인과 양수인이 권리금 계약을 체결할 때 이에 대해서 어떠한 합의가 있었는지도 중요합니다.
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제109조(착오로 인한 의사표시) ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
상가임대차에 대한 위반건축물 문제는 임대차계약을 체결한 이후에 발생하는 경우가 많습니다.
임대인은 보증금을 돌려주지 않으려고 하고, 양도인도 쉽사리 권리금을 반환하지 않으려고 합니다.
임차인으로서는 답답한 노릇입니다.
결국 법적조치로 나아갈 수 밖에 없습니다.
내 소중한 돈을 돌려받기 위해서 수많은 사건을 해결한 전문가와 함께할 수 있습니다.
[김&리 법률사무소 실제 사례]
의뢰인은 상가 건물 2층을 임차하여 작은 학원을 운영하고자 했습니다.
임대차계약을 체결할 당시 임대인과 이전 임차인(양도인)은 "문제없이 학원 등록이 가능하다"고 설명하였습니다.
이 말을 믿고 고객님은 계약을 체결하고 보증금과 권리금을 지급하였습니다.
그러나 관할 교육청에서 학원 설립이 불가능하다고 통보하였습니다.
해당 상가 건물이 주거용도로 사용되고 있었기 때문입니다.
나아가 건축물현황도를 찾아보기 건물 내부에는 무단 개조된 구조와 불법 증축이 존재한다는 점도 확인하였습니다.
고객님은 임대인과 양도인에게 보증금과 권리금 반환을 요구하였습니다.
그러나 임대인과 양도인은 이런 저런 핑계를 대며 반환을 거절하였습니다.
고객님은 김&리 법률사무소 전문가에게 도움을 요청하였습니다.
변호사가 임대차계약서와 권리금계약서를 살펴보았고, 임대차 상황에 대해서도 검토하였습니다.
해당 계약에서 학원을 운영한다는 것은 '임대차의 본질적 요소'였습니다.
따라서 해당 용도로 상가를 사용하지 못한다면 임차 목적 자체가 달성되지 않는 상황이었습니다.
나아가 상가 건물에 대한 위반사항이 있다는 점도 고지하지 않았습니다.
이러한 사유를 토대로 보증금과 권리금을 반환받을 논리를 만들었습니다.
고객님은 소송을 통해 사건을 해결하고자 하였습니다.
그러나 보증금과 권리금이 수백만 원밖에 되지 않아 변호사를 선임하기에는 부담이 컸습니다.
이에 변호사와 임대인에게는 보증금을, 양도인에게는 권리금을 반환할 것을 청구하는 소송을 시작하였습니다.
[김&리 법률사무소의 해결]
소송이 시작된 이후 법원은 임대인과 양도인에게 소장을 송달하였습니다.
이후 상대방은 고객님에게 연락을 해 보증금과 권리금을 반환하겠다고 하였습니다.
이에 고객님은 소송을 취하하고 사건을 종결하였습니다.
상가임대차에서 목적물의 용도, 구조, 인허가 가능성은 계약 성립의 핵심 요건입니다.
임대인이든 양도인이든 이러한 사항을 속이거나 위반건축물 여부를 고지하지 않으면 계약을 해지할 수 있습니다.
나아가 이미 지급한 보증금과 권리금도 반환받을 수 있습니다.
법률 문제를 해결하는 것에는 다양한 방법이 있습니다.
고객님을 위한 전문가는 고객님에게 가장 효율적인 방법을 찾아냅니다.
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사, 수많은 사건을 처리한 경험으로 고객님의 문제를 해결합니다.