안녕하세요!
김&리 법률사무소 보증금 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
임대차보증금과 전세보증금반환보증(보증보험)의 관계는?
임대차보증금 전액 회수를 위한 방법은?
실제 사례로 알아보는 전략과 결과는?
1. 임대차보증금과 전세보증금반환보증(보증보험)의 관계는?
임대차계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 사건은 매우 흔하게 발생합니다.
임대인이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다"는 핑계로 미루는 경우가 대표적입니다.
그러나 임대차계약이 종료되면 임차인은 즉시 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
'다음 세입자가 들어와야 한다'는 말은 법적으로 아무런 근거가 없습니다.
보증금을 받지 못하는 경우를 대비하여 많은 전세보증금반환보증(보증보험)에 가입합니다.
HUG(주택도시보증공사)나 LF(한국주택금융공사) 보험을 통해서 보증금을 보호 받기 위해서 입니다.
그러나 '보험금 한도'가 있는 경우에는 보증금 전액 회수가 어렵다는 단점이 있습니다.
보험금(보증잔액)이 낮다면 보험금을 신청하기 전에 임대인을 최대한 압박하여 보증금을 받아 내어야 합니다.
따라서 임대인으로부터 직접 전세보증금 전액을 회수하는 것이 가장 효과적인 대응입니다.
2. 김&리 법률사무소 실제 사례
고객님은 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황이었습니다.
다행히 전세보증금 보험에 가입해 두었습니다.
그러나 보증금액이 적어서 '보증금의 절반만 보험이 된다'는 통보를 받았습니다.
즉, 임대인이 계속 버티면 결국 절반만 회수하고 나머지는 포기해야 하는 상황이었습니다.
이에 고객님은 김&리 법률사무소에 도움을 요청하였습니다.
"보험금으로 받는 것도 방법이겠지만, 가능하다면 임대인으로부터 직접 전액을 받고 싶다."
고객님이 김&리 법률사무소 전문가에게 바란 목표였습니다.
3. 김&리 법률사무소 임대차 전문가의 전략
김&리 법률사무소 보증금 전문 변호사는 고객님이 생각하는 최악의 상황을 대비하였습니다.
임대인이 끝까지 버텨서 보증보험을 써야 하는 경우입니다.
이에 임대인을 최대한 압박하여 보증보험을 사용하지 않고 전세보증금 전액을 반환받아야 했습니다.
이를 위해 두 가지 법적 절차를 병행하였습니다.
(1) 임차권등기명령 신청
주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령은 보증보험을 신청하기 위한 필수적인 조치입니다. 다만 혼자 임차권등기명령을 하는 경우 기간이 많이 걸리는 경우가 많습니다.
이에 김&리 법률사무소가 신속히 주택에 임차권등기명령을 신청하였습니다.
신청 후 며칠이 지나지 않고 등기부에 고객님의 임차권등기가 기입되었습니다.
(2) 전세보증금반환청구 소제기
임차권등기명령 동시에 김&리 법률사무소는 보증금반환청구 소송을 제기하였습니다.
소장으로 "임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금 반환의무를 이행하지 않았다."는 사실을 명확히 했습니다.
무엇보다 소송 서류가 임대인에게 송달되면, 법적으로는 강제집행이 가능한 ‘채권자’로서 지위를 갖추게 됩니다.
4. 김&리 법률사무소의 보증금 문제 해결
임대인은 등기부등본에 임차권등기가 기입되고 보증금반환소장까지 송달되자 더 이상 버틸 수 없는 상황이 되었습니다.
특히 고객님의 사건에서는 임차권등기명령이 결정적이었습니다.
사실 임대인은 더 높은 금액으로 다음 임차인을 구했습니다.
이에 임차권등기가 있으면 임대차계약이 틀어지게 되었기 때문입니다.
또한 보증금반환소송까지 이어지자 더 이상 승산이 없다고 생각하였습니다.
임대인은 결국 고객님에게 보증금을 전액 반환하였습니다.
결과적으로 고객님은 보증보험을 사용하지 않고 전세보증금 문제를 해결할 수 있었습니다.
전세보증금반환보증(보증보험)은 안전한 보증금 반환을 위해 필수입니다.
그러나 여러 사정으로 보증보험만으로는 보증금 전액을 보호 받지 못할 수 있습니다.
이 경우에는 임대인을 최대한 압박하여 보증금을 반환받을 전략을 세워야 합니다.
이번 사건에서는 임차권등기명령과 보증금반환청구소송을 병행하여 고객님의 보증금을 전액 받아낼 수 있었습니다.
무엇보다 두 가지 절차를 신속하게 진행하였기에 좋은 결과를 거둘 수 있었습니다.