현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 보증금 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. 전세보증금반환보증(보증보험) 관련 유의할 점
2. 보증보험으로 받지 못하는 나머지 보증금은?
3. 전세보증보험과 보증금반환소송
1. 전세보증금반환보증(보증보험) 관련 유의할 점
전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 전세보증금반환보증, 흔히 말하는 전세보증보험을 먼저 생각하게 됩니다.
전세보증보험에 가입되어 있다면 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 HF·HUG·SGI 등 보증기관에 보증이행을 청구할 수 있습니다.
하지만 보증보험 관련해서 반드시 확인해야 하는 것이 있습니다.
내가 가입한 보증으로 실제 전세보증금 전액을 돌려받을 수 있는지 여부입니다.
전세보증보험 관련 정책의 변경으로 전액 보증이 아니라 일부 보증으로 가입하는 경우가 증가하고 있습니다.
전액 보증과 일부 보증의 차이는 말 그대로 전세보증금의 100%를 보증기관에서 보장해 주느냐의 차이입니다.
비율로만 보았을 때 100%와 90%는 큰 차이가 없어 보일 수 있습니다.
그러나 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원까지 하는 전세보증금을 생각했을 때 10%의 차이는 큰 액수의 차이를 만듭니다.
따라서 전세보증보험을 가입할 때부터 최대한 많은 보증금을 보장하는 보험에 가입하는 것이 유리합니다.
만약 임대인이 보증금을 돌려주지 못한다면 보증기관을 통해 얼마까지 돌려받을 수 있는지를 확인하고 대응 방향을 정해야 합니다.
2. 보증보험으로 받지 못하는 나머지 보증금은?
전세보증보험을 통해 전세보증금 전액을 지급받을 수 없다면 나머지 금액을 포기해야 할까요?
그렇지 않습니다.
보증기관의 전세반환보증은 임차인의 보증금을 보장하기 위한 제도일 뿐 임대인의 보증금 반환의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
임대차계약이 종료되었다면 임대인은 원칙적으로 임차인에게 전세보증금을 반환해야 합니다.
따라서 보증기관을 통해 해결되지 않는 보증금이 있다면 그 나머지 금액을 임대인에게 돌려받기 위한 조치를 진행해야 합니다.
실무에서는 임대인이 보증보험 핑계를 대고, 자신에게는 더 이상 방법이 없다며 보증금을 반환하지 않는 경우가 많습니다.
이런 경우에는 보증보험에 대한 보증이행을 청구하는 동시에 임대인에게 법적 조치를 취해야 합니다.
임차인이 기다리는 동안 임대인의 재산상태가 악화될 가능성이 높기 때문입니다.
특히 임대인의 부동산에 다른 채권자의 압류가 들어오거나 경매가 진행된다면 보증금을 회수하는 과정이 더 복잡해질 수 있습니다.
따라서 보증기관을 통해 회수할 금액과 임대인에게 직접 청구할 금액을 나누어 전체적인 회수 방법을 정해야 합니다.
3. 전세보증보험과 보증금반환소송
보증이행을 받기 전이고 임대인이 보증금 반환을 계속 거부하고 있다면 임차권등기명령과 보증금반환청구소송을 함께 진행할 수 있습니다.
실무적으로는 임차권등기명령 먼저 진행하는 것이 일반적입니다.
전세보증보험을 위해서는 보증기관에서 임차권등기를 요구합니다.
보증금을 받을 가능성이 높은 전세보증보험을 활용하기 위해서 임차권등기명령을 신속하게 하여야 합니다.
이후에 임대인을 상대로 보증금반환을 청구하는 민사소송으로 나아가야 합니다.
보증금반환소송을 통해 권원을 확보하고, 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행을 할 수 있습니다.
다만 여기에서 주의해야 할 점이 있습니다.
보증기관이 보증금을 지급하거나 보증기관에 임차보증금 반환채권을 양도한 이후에는 권리 관계가 달라질 수 있습니다.
예로 전세보증보험으로 보증금을 일부 받은 경우에는 임대인에게 청구할 수 있는 금액이 달라질 수 있습니다.
따라서 전세보증보험과 보증금반환소송을 유기적으로 보며 최종적으로 보증금 전액 반환이 가능하도록 해야 합니다.
전세보증보험이 있어도 답답한 전세보증금 사건.
결국 중요한 것은 적극적으로 전세보증금을 최대한 회수할 수 있는 방법을 찾는 것입니다.
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사가 제도와 정책의 공백으로부터 임차인의 권리를 보호하는데 앞장서는 이유입니다.