현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
- 주택임대차와 근저당권의 관계
- 김&리 법률사무소 실제 사례
- 김&리 법률사무소 전문가의 3가지 해결 전략
1. 주택임대차와 근저당권의 관계
주택을 구매할 때 임대인은 은행으로부터 대출을 받거나 임차인으로부터 보증금을 받아 자금을 조달합니다.
대부분의 경우 은행 대출을 실행하면서 선순위 근저당권이 먼저 설정되고, 이후 임차인이 입주하여 전입신고와 확정일자를 받는 구조로 진행됩니다.
다만 임차인은 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당권의 존재를 인지한 후 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보하게 됩니다.
그러나 거꾸로 대출 실행 일정이나 등기 절차 문제로 인해 임차인이 먼저 전입신고와 확정일자를 갖추는 상황이 발생하기도 합니다.
이 경우 임차인의 권리가 은행의 담보권보다 앞설 가능성이 있어 임대인 입장에서는 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
2. 김&리 법률사무소 실제 사례
고객님은 주택을 매입하면서 은행 대출을 받을 예정이었습니다.
다만 실거주 목적은 아니었기에 매매계약 이후 바로 임대차를 줄 계획이었습니다.
다행히 부동산을 통해 임차인을 빨리 구할 수 있었습니다.
임차인 역시 은행 대출 사실을 알고 있었기에 은행이 선순위 근저당을 설정할 수 있도록 협조하기로 하였습니다.
그러나 실제 계약 이후에는 임차인이 먼저 전입신고와 확정일자를 먼저 받았습니다.
이로 인해 은행에서는 선순위 근저당이 불가능하다며 대출을 거부하였습니다.
임차인이 약속을 지키지 않는 바람에 고객님은 난처한 상황에 처했습니다.
고객님은 해결 방법을 찾기 위해 김&리 법률사무소에 도움을 요청했습니다.
3. 김&리 법률사무소 전문가의 해결 전략
고객님의 상황은 일반적인 경우는 아니었습니다.
주택 자금을 마련하기 위해 어쩔 수 없이 한 계약이었음에도 위험성이 있는 구조였습니다.
일단 임차인이 전입신고를 한 상황에서 일방적으로 전출을 요구하는 것은 현실적이지 않았습니다.
따라서 고객님의 피해를 최소화하면서 문제를 해결할 전략을 마련해야 했습니다.
(1) 임대차계약 및 협의 내용 검토
먼저 임대차계약서와 당사자 사이의 협의 내용을 확인하였습니다.
계약은 임대인의 은행 대출 실행을 전제로 한 계약이었습니다.
이에 대해서 임차인이 선순위 근저당 설정에 협조한다는 특약이 분명히 있었습니다.
다만 특약이 유효한지는 별개의 문제였습니다.
변호사가 임대인의 선순위 근저당 특약이 유효한지 면밀히 검토하였고,
고객님의 경우에 해당 특약이 유효하다는 근거를 찾아내었습니다.
(2) 손해배상청구 가능성 분석
고객님은 임차인이 특약을 위반하는 바람에 큰 손해를 입게 될 위기였습니다.
지금 은행이 아니라 다른 은행에서 높은 이자로 대출을 받아야 했고,
그럼에도 부족한 주택 잔금은 다른 방법으로 마련해야 했습니다.
이에 변호사가 임차인에게 손해배상을 청구할 경우 승소 가능성이 있는지 살펴보았습니다.
앞서 살펴본 바와 같이 선순위 근저당 특약이 유효하므로 실제 손해에 대한 손해배상을 청구할 수 있었습니다.
(3) 매도인과의 분쟁 방지
마지막으로 아직 주택 잔금을 받지 못한 매도인 측과의 문제도 해결해야 했습니다.
거래 구조가 이상해진 것에 매도인의 과실도 일부 있었습니다.
이를 근거로 매도인이 고객님에게 책임을 묻지 못하도록 대응 방법을 마련하였습니다.
특히 주택 매매가 원만히 종결될 수 있도록 할 방안에 집중했습니다.
4. 마무리하며
주택 매매와 관련한 문제는 대금이 크다보니 복잡한 경우가 많습니다.
아무리 계약서를 잘 쓴다고 하여도 예상치 못한 분쟁으로 이어질 수도 있습니다.
중요한 것은 최선의 해결 방법을 찾아내는 것입니다.
이미 발생한 법률 문제라고 하여도 손해를 최소화할 전략으로 해결해 나갈 수 있습니다.