고객님의 동의를 받고 질문 내용을 모두 올립니다.
"전세사기인것 같아서 고소는 하였는데, 임대인이 아직 연락이 없네요. 경찰조사는 갔다왔습니다
경찰관이 임대인도 불러서 조사할꺼라고 했는데, 그게 6월 말이었는데, 경찰에서도 따로 연락이 없습니다
그런데 보니까 몰랐는데 등기부등본에 이전 세입자가 임차권등기명령을 받아둔 상태였습니다.
계약을 할 때 부동산에서도 아무런 말이 없었습니다.
어떻게 해야하나요? 저도 임차권등기명령을 해야하는데 임대인 연락도 안됩니다."
[김&리 법률사무소의 해결 전략]
고객님의 사례는 가장 골치 아픈 임대차보증금 사건에 해당했습니다.
이에 임대차 사건 전문 변호사가 하나씩 고객님께 사건 진행에 대하여 설명해 드렸습니다.
1. 형사절차와 민사절차의 분리 대응
임대인에 대한 전세사기 고소는 유지하되, 보증금 회수는 별도의 민사소송(보증금반환청구)가 필요할 수 있습니다.
형사판결이 내려지더라도, 피해금 회수는 자동으로 이루어지지 않기 때문입니다.
민사소송을 통해 판결문(집행권원)을 확보해야 임대인의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다.
특히 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 많다면 임대인의 다른 재산을 신속하게 강제집행하여야 실질적인 회수가 가능합니다.
2. 선순위 임차권등기 상태 분석
다른 임차인이 임차권등기명령을 먼저 하였다고 해서 끝이 아닙니다.
임차권등기를 보고 고객님이 후순위인지 선순위인지를 정확히 판단해야 합니다.
고객님이 후순위라면 경매 시 선순위 임차인에게 우선적으로 배당이 이루어집니다.
다만, 고객님이 소액임차인에 해당한다면 '최우선변제권'을 행사할 수 있습니다. 다만 그 금액이 크지는 않습니다.
3. 선순위 임차권등기의 적법성 검토
다음으로 선순위 임차권등기가 적법하게 신청된 것인지 확인해야 합니다.
만약 허위 계약을 통한 등기거나, 임대인과의 공모가 의심되는 경우 임차권등기명령 말소소송으로 대응할 수 있습니다.
4. 임차권등기명령 필요성 검토
고객님 역시 임차권등기명령을 신청할 필요가 있는지 살펴보았습니다.
임차권등기가 필요한지 여부는 법적인 관점은 물론 고객님의 실제 거주 계획을 동시에 고려해야 합니다.
나아가 임대인에게 계약종료의 통지가 되었는지 먼저 따져야 합니다.
[김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사]
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사는 객관적인 관점에서 사건을 판단합니다.
복잡한 임대차보증금 사건을 해결하는 시작은 회수 가능성을 기준으로 우선순위를 정하는 것입니다.
이러한 관점에서 최적의 전략을 마련해야 실마리를 찾아낼 수 있습니다.
임대차보증금 사건을 단순히 '전세사기'라는 단어로만 접근하는 것을 권하지 않습니다.
형사·민사·등기 등 여러 쟁점이 얽혀 있는 사건도 많기 때문입니다.
따라서 피해금 회수를 위해서는 쟁점을 하나씩 분석하는 단계가 필요합니다.
분석이 끝났다면 신속하게 대응해야 합니다.
조금이라도 빨리 행동한 임차인이 먼저 임대차보증금을 회수할 가능성이 높은 것이 현실입니다.
김&리 법률사무소 전문가가 임대차보증금 사건의 핵심이 "속도"임을 강조하는 이유가 여기에 있습니다.