현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. 임차권등기명령은 보증금 소송은 아닙니다.
2. 그래도 임차권등기명령이 중요한 이유
3. 임차권등기명령만으로 해결할지, 소송까지 진행할지 판단해야 합니다.
4. 결국 중요한 것은 보증금을 실제로 돌려받는 것입니다.
1. 임차권등기명령은 보증금 소송은 아닙니다.
임대차계약이 종료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황에서 임차인은 쉽게 이사를 결정하기 어렵습니다.
주택에서 나가면서 전입신고까지 다른 곳으로 옮기면 기존에 확보하고 있던 임차인으로서의 권리에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
이러한 상황에서 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.
임차권등기가 이루어지면 임차인은 기존 주택에서 이사한 이후에도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
따라서 보증금을 받지 못했다는 이유만으로 계속 해당 주택에 거주해야 하는 상황을 피할 수 있습니다.
하지만 여기서 중요한 점이 있습니다.
임차권등기명령 자체가 임대인에게 보증금 지급을 강제하는 방법은 아니라는 것입니다.
임차권등기가 완료되었다고 하더라도 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면 별도로 법적 조치가 필요할 수 있습니다.
2. 그래도 임차권등기명령이 중요한 이유
임차권등기명령은 임차인이 이사할 수 있도록 해주는 절차에 그치지 않습니다.
임차권등기가 부동산 등기부에 기입되면 향후 새로운 임차인을 구하거나 부동산을 처분하는 과정에서 문제가 될 수 있기 때문입니다.
새로운 임차인의 입장에서는 해당 주택에 기존 임차인의 보증금 문제가 해결되지 않았다는 사실을 확인할 수 있습니다.
따라서 임대인으로서는 임차권등기가 이루어지는 것 자체가 부담스럽습니다.
이 때문에 임차권등기명령을 신청한 이후 임대인이 보증금을 마련하여 반환하거나 반환 일정을 제시하면서 협의를 요청하는 경우도 있습니다.
결국 임차권등기명령은 임차인의 권리를 보전하면서 동시에 임대인에게 보증금 반환을 압박하는 수단으로 활용할 수 있습니다.
3. 임차권등기명령만으로 해결할지, 소송까지 진행할지 판단해야 합니다.
보증금 반환 사건을 임차권등기명령만으로 해결할 수 있는 것은 아닙니다.
임대인이 보증금을 반환할 능력은 있지만 반환 시기를 미루고 있는 경우라면 임차권등기명령 신청과 반환 요구만으로 문제가 해결될 가능성이 있습니다.
반면 임대인에게 실제로 자력이 부족하거나, 이미 다수의 채무가 존재하거나, 주택에 상당한 근저당권 등이 설정되어 있다면 상황이 다릅니다.
이러한 경우에는 임차권등기명령을 넘어 보증금 반환 소송 등 법적 조치까지 필요합니다.
이를 통해 집행권원을 확보하거나, 임대인의 다른 재산에 대한 압류 등 강제집행까지 진행해야 할 수 있습니다.
따라서 중요한 것은 신청 이후 임대인이 실제로 보증금을 반환할 가능성이 있는지까지 판단하여 대응 방법을 정하는 것입니다.
4. 결국 중요한 것은 보증금을 실제로 돌려받는 것입니다.
임차권등기명령은 보증금을 돌려받기 위한 여러 수단 가운데 하나입니다.
따라서 사건 초기부터 임대인의 재산상태와 반환 의사, 이사 일정, 해당 주택의 권리관계 등을 함께 살펴보아야 합니다.
임대인이 보증금을 반환할 가능성이 충분하다면 임차권등기명령을 활용하여 신속한 해결을 시도할 수 있습니다.
반대로 임대인의 자력이 의심되거나 반환을 계속 거부한다면 보증금반환소송 등 다음 절차를 빠르게 진행해야 합니다.
임차권등기명령을 신청하는 것보다 중요한 것.
어떤 조치를 통해 실제로 보증금을 회수할 수 있는지를 판단하는 것입니다.