임대차계약을 해지할 수 있는 많은 이유가 있습니다.
그 중 하나가 임차인이 차임(월세)를 지급하지 않고 연체할 때 입니다.
임대인이 계약을 해지하기 위한 근거는 주택임대차보호법이 아니라 민법에서 찾을 수 있습니다.
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
다만, 실제로 임대차계약을 해지하기 위해서는
- 연체 금액이 정확히 차임 2기에 해당하는지
- 임차인이 중간에 일부 금액을 납부하여 연체액이 조정되지는 않았는지
를 세밀하게 검토해야 합니다.
임차인이 월세를 연체한 경우에는 임대인은 임대차계약을 해지하고, 임차인에게 주택을 인도할 것, 즉 퇴거를 청구할 수 있습니다.
그러나 당장 나갈 곳이 없는 임차인이 주택/상가 퇴거를 계속 미룰 수 있습니다.
임대인 입장에서도 임차인과 어느 정도 협의를 하여 문제를 원만히 해결하고자 하는 경우도 많습니다.
이런 경우 바로 명도소송을 하기 보다는 시간과 비용을 절약하기 위해 변호사에게 의뢰하여 내용증명을 보내는 것도 방법입니다.
[김&리 법률사무소 사례]
고객님은 1년 전 작은 아파트를 임대해 주었습니다.
최근 들어 임차인은 몇 달간 월세를 연체하고 있었습니다.
어떤 달은 월세를 한 푼도 내지 않았고, 어떤 달은 몫돈을 지급하기도 하였습니다.
이에 연체금액도 불명확한 상황이었습니다.
고객님은 매달 월셋 날이 되면 스트레스가 너무 심했습니다.
이에 김&리 법률사무소에 도움을 요청했습니다.
김&리 법률사무소 임대차 전문가가 다음 사항을 집중적으로 검토했습니다.
차임 지급일 기준으로 연체가 발생했는지
– 단순히 미납 여부가 아니라 계약서상 지급기일 초과 여부를 확인부분 지급이 연체 해소에 어떤 영향을 미쳤는지
– 일부 지급이 있더라도 남은 미납 금액이 차임 2기 분을 초과하는지 여부임대인의 적법한 계약해지 권한 여부
– 고객님이 계약해지를 통지할 권한이 있으며, 명도를 청구할 수 있는지
검토결과 임차인과의 임대차계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있었습니다.
한편 고객님은 오죽하면 월세까지 밀렸겠냐며 마음이 약해지기도 하였습니다.
이에 변호사의 내용증명을 통해 문제를 해결하기로 하였습니다.
이를 통해 바로 명도소송을 하기 보다는 임차인 스스로 문제를 해결할 시간을 주고자 하였습니다.
고객님의 의도를 담아 변호사가 확실한 주장을 담아 내용증명을 진행하였습니다.
[김&리 법률사무소의 전략]
임차인은 내용증명을 수령한 후 자신의 잘못을 인정하였습니다.
이에 임대인인 고객님과 주택에서 퇴거하기로 원만히 협의하기로 하였습니다.
또한 고객님에게 추가적인 손해를 끼치지 않겠다는 약정도 하였습니다.
임대차 문제는 임대인 입장에서도 골치입니다.
또한 관련 법들이 임대인에게 불리한 경우도 있습니다.
그렇기에 정확한 판단으로 불필요한 분쟁 없이 문제를 해결하는 것이 중요합니다.
수많은 임대차 사건을 해결한 김&리 법률사무소, 임대인 고객님 위한 최선의 전략을 제공합니다.