안녕하세요!
김&리 법률사무소입니다.
미등기주택에 대해서 임대차계약을 하고자 할 경우 크게 2가지를 문제를 고려해야 합니다.
1. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 더욱 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
주택임대차보호법이 적용되면 '대항력'과 '우선변제권'을 가질 수 있습니다.
미등기주택의 경우 특히 대항력이 중요합니다.
주택임대차보호법에 따라 대항력을 가지기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖추어야 합니다.
문제는 미등기주택의 경우 전입신고가 가능한지 여부가 분명하지 않다는 점입니다.
결국 임대차계약을 하고자 하는 미등기주택의 종류와 상황에 따라 별도로 판단할 수 밖에 없습니다.
2. 등기부등본이 없기 때문에 주택에 관한 권리관계를 정확히 파악하기 어렵습니다.
미등기주택은 아직 등기부등본(등기사항증명서)가 존재하지 않습니다.
따라서 등기부등본을 열람하여 소유자가 누구인지, 선순위 권리는 무엇이 있는지 분석할 수가 없습니다.
특히 임대인이 주택의 소유자인지 확인할 수 없는 단점이 있습니다.
이에 대한 대비책으로는 소유권 및 선수위에 대한 특약을 통해 임차인을 보호하는 것을 생각해 볼 수 있습니다.
이러한 문제점을 알고 있는 상황에서도 미등기주택에 임대차계약을 하게 되는 경우가 많습니다.
대부분의 경우 임대차계약 조건이 너무 매력적이기 때문입니다.
그럼에도 미등기주택이기 때문에 나중에 보증금을 받을 수 없는 등 문제가 발생할 수 있습니다.
미등기주택에 임대차계약을 하고자 할 경우 전문가와 계약서 작성 전에 상담을 하는 것은 필수입니다.
변호사와 함께 임대차계약서와 중인중개사의 설명 등을 꼼꼼히 검토하여 정확하게 판단할 수 있습니다.
나아가 미등기주택의 상황에 따라 임차인을 확실하게 보호할 수 있는 특약을 마련할 수도 있습니다.