현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. “보증금을 안 주는 사건”도 모두 같은 것은 아닙니다.
2. 변호사는 임대인에게 연락하기 전에 무엇부터 확인할까요?
3. 변호사가 합의를 진행하면 무엇이 달라질까요?
4. 임대인이 합의를 어겼다면 어떻게 해야 하나요?
1. “보증금을 안 주는 사건”이 모두 같은 것은 아닙니다.
임대인이 보증금을 지급하지 않는다고 해서 모든 사건을 같은 방법으로 해결해야 하는 것은 아닙니다.
예를 들어 임대인이
아직 임대차계약이 끝나지 않았다고 주장하거나
임차인이 계약을 위반했다고 주장하거나
원상복구비 등을 이유로 보증금에서 큰 금액을 공제하겠다고 주장한다면
보증금을 반환할 의무가 있는지 또는 반환해야 할 금액이 얼마인지가 문제가 됩니다.
반면 전혀 다른 유형도 있습니다.
임대차계약이 끝났지만 임대인이 단지 “돈이 없다.”, “새로운 세입자가 안 구해진다.”며 지급을 미루는 경우입니다.
이런 경우에는 핵심은 실제 보증금 반환을 어떻게 이끌어 낼 것인가에 있습니다.
따라서 처음부터 무조건 소송부터 시작하는 것이 유일한 방법은 아닙니다.
임대인이 연락을 받고 있으나 보증금 지급을 미루고 있다면 소송 전에 우선적으로 합의를 시도해 볼 수 있습니다.
2. 변호사는 임대인에게 연락하기 전에 무엇을 확인할까요?
변호사는 임대차계약에 관한 쟁점을 차례로 검토하며 반환 전략을 마련합니다.
먼저 임대차계약이 종료되었는지부터 확인해야 합니다.
특히 계약서상의 임대차기간뿐만 아니라 갱신 여부, 갱신거절 또는 해지 통지가 언제 이루어졌는지가 핵심입니다.
이를 통해 보증금 반환을 요구할 수 있는 시점을 정확히 판단할 수 있습니다.
다음으로 임대인의 태도를 살펴보아야 합니다.
이때 중요한 것은 임대인과 주고받은 문자메시지, 카카오톡, 통화 내용 등입니다.
특히 임대인이 보증금을 반환할 의무는 인정하는지, 언제까지 반환하겠다고 약속했는지, 반환을 미루는 이유는 무엇인지를 분석합니다.
이러한 내용에 따라 임대인의 주장을 어떻게 반박하고 어떤 방식으로 협의를 진행할지를 정해야 합니다.
가장 중요한 것은 협의로 해결할 수 있는 사건인지 판단하는 것입니다.
임대인이 당장 돈이 없다는 것으로 지급을 미루고 있다면 임차인의 사정을 고려해 합의를 진행할 여지가 있습니다.
반면 지속적으로 재산상태가 악화되어 보증금을 회수하기 어려워지고 있다면 합의로 사건을 해결하기 어려울 수 있습니다.
또한 임대인이 다음 임차인에게 높은 보증금을 받으려고 하는 욕심에 반환이 늦어지고 있다면 더욱 적극적인 조치가 효과적일 수 있습니다.
임대인이 여러 차례 약속을 지키지 않고 있는 경우에도 협상을 이어갈 여지가 크지 않습니다.
따라서 소송 전에 해결할 수 있는 사건인지, 아니면 바로 법적 조치로 넘어가야 하는 사건인지 판단하는 것이 중요합니다.
3. 변호사가 합의를 진행하면 무엇이 달라질까요?
임차인이 이미 여러 차례 보증금 반환을 요구한 사건이라면 이런 의문이 생길 수 있습니다.
“제가 계속 달라고 해도 안 주는데 변호사가 이야기하면 무엇이 달라지나요?”
변호사가 합의를 진행한다고 해서 임대인에게 없는 돈을 만들어낼 수는 없습니다.
다만 합의의 내용과 구조는 달라질 수 있습니다.
임차인이 직접 임대인과 연락하다 보면 대화가 다음과 같이 반복되는 경우가 많습니다.
임차인: 계약이 끝나면 보증금을 줄 수 있나요?
임대인: 다음 세입자가 아직 안 구해졌습니다.
임차인: 저도 이사를 해야 합니다.
임대인: 저도 돈이 없으니 조금만 기다려 주세요.
며칠 뒤 다시 연락해도 같은 대화가 반복됩니다.
이런 경우 정작 언제 보증금을 받을 수 있는지가 정해지지 않습니다.
변호사가 합의에 나서면 임대인의 주장을 법적으로 반박하며 확실한 보증금 반환 일정을 잡을 수 있습니다.
전문가가 임대인과 연락하며 “구체적으로 언제 어떤 방법으로 반환할 것인지”를 확실히하는 것입니다.
변호사를 통한 협의의 목적은 단순히 임대인에게 강하게 말하는 데 있지 않습니다.
임대인이 핑계를 대지 않고 의무를 이행할 수 있게끔 법률관계를 정리하는 데 목적이 있습니다.
4. 임대인이 합의를 어겼다면 어떻게 해야 하나요?
변호사와 합의를 했더라도 임대인이 약속을 어길 수 있습니다.
임대인이 언제까지 보증금을 돌려주겠다고 합의서까지 작성하였지만 결국 그 날짜에 보증금을 지급하지 않은 것입니다.
심지어 합의 이후에 임대인이 연락을 피하거나 완전히 연락이 끊어지는 상황도 발생할 수 있습니다.
이러한 상황에서는 임대인이 합의를 어겼으니 더 이상 신뢰할 수 없다고 판단해야 합니다.
임대인이 약속을 지킬 것이라고 기다리다가 오히려 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
따라서 보증금을 받기 위한 민사소송 등 적극적인 법적 조치를 취해야 합니다.
특히 이미 변호사가 사건 내용을 파악하고 있으니 즉각적으로 대응을 시작할 수 있습니다.
임대차보증금을 돌려받지 못하고 있다면 “합의를 할 것인가, 소송을 할 것인가”를 고민하는 것에 그쳐서는 안 됩니다.
소송 전에 해결할 가능성이 있다면 이를 시도해보고, 소송이 필요하다면 신속하게 법적 조치로 넘어가야 합니다.
임대차 전문 변호사가 보증금 문제를 해결하는 과정도 같습니다.
합의가 가능한 사건에서는 보증금 반환을 위한 협상을 진행하되, 상황에 따라서는 즉시 다음 절차를 진행하는 것.
임대차보증금 사건에서 가장 중요한 것은 보증금을 실제로 받아내는 것임을 기억해야 합니다.