주택임대차계약은 계약기간이 종료하면 임차인은 주택을 인도하고 임대인은 보증금을 반환합니다.
반대로 말하면 임대차계약이 종료하지 않았다면 임차인은 계속 주택에 거주할 수 있고, 임대인은 보증금을 반환하지 않아도 됩니다.
주택임대차계약의 특이한 점은 계약서에 있는 임대차기간이 끝난다고 해서 바로 계약이 종료되는 것이 아니라는 것입니다.
주택임대차보호법에 있는 '묵시적 갱신' 때문입니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
묵시적 갱신은 임대인이나 임차인에게 유리하기도 하고 때론 불리하기도 한 신기한 조항입니다.
특히 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 종료되었는지 또는 해지되었을 때 다툼이 발생한 경우 묵시적 갱신이 쟁점이 됩니다.
따라서 자신에게 유리한 방향으로 묵시적 갱신을 활용하는 것이 중요합니다.
[김&리 법률사무소 사례]
고객님은 지금 임차한 집에 조금 더 거주를 하기로 하였습니다.
그러던 중 마음에 드는 집을 구하게 되어 이사를 가겠다고 임대인에게 통지를 하였습니다.
그러나 시간이 지나도 임대인이 보증금을 주지 않고 있는 상황이었습니다.
임대인은 명시적으로 계약이 연장되었기에 2년을 더 살아야 한다고 주장하고 있었습니다.
반면 고객님은 하루라도 빨리 보증금을 받고 이사를 가야 했습니다.
이에 고객님은 김&리 법률사무소에 도움을 요청하였습니다.
쟁점은 이전 임대차계약에 대해서 임차인이 묵시적 갱신을 주장할 수 있는지였습니다.
별도로 계약서가 없는 상황이었기에 변호사가 임대인과 임차인 사이의 대화내역과 협의 내용을 주의 깊게 살펴보았습니다.
임대인의 주장이 전혀 근거가 없는 것은 아니었습니다.
그러나 고객님 입장에서는 이미 묵시적 갱신에 따라 계약은 종료되었기 때문에 보증금을 돌려 받아야 했습니다.
전문가가 묵시적 갱신으로 판단할 수 있 논리를 마련하였습니다.
무엇보다 이를 근거로 임대차보증금 반환을 즉시 요구할 수 있도록 하였습니다.
임대차 문제는 법적인 문제로 시작했다가 임대인과 임차인 사이의 감정 문제로 바뀌곤 합니다.
그러나 중요한 것은 합리적인 방법을 찾아 피해를 최소화하는 것입니다.
확실한 주장을 위해서는 전문가와 함께 객관적인 전략을 마련하는 것이 필수인 이유입니다.
상대방의 주장을 반박하고 유리하게 사건을 가져가는 것, 경험과 역량을 갖춘 전문가와 함께 할 수 있습니다.