현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. 임대차계약 갱신거절은 언제까지 해야 할까요?
2. 문자나 내용증명을 보내면 갱신거절이 되는 것일까요?
3. 임대인의 소재를 알 수 없다면 의사표시 공시송달 진행
4. 의사표시 공시송달 주의사항
1. 임대차계약 갱신거절은 언제까지 해야 할까요?
임대차계약 종료일로부터 주택은 2개월, 상가는 1개월.
임차인이 위 기간이 끝나기 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 원칙적으로 기존 임대차와 동일한 조건으로 계약이 다시 갱신됩니다.
따라서 계약기간이 끝나고 이사를 나갈 예정이라면 임대차계약 종료일은 물론 갱신거절 통지 기한이 언제인지도 확인해야 합니다.
주택이라면 종료일 2개월 전까지, 상가라면 1개월 전까지 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사가 도달할 수 있도록 해야 합니다.
2. 문자나 내용증명을 보내면 갱신거절이 되는 것일까요?
갱신거절을 반드시 내용증명으로 해야 하는 것은 아닙니다.
문자메시지나 카카오톡 등을 이용하여 갱신거절 의사를 전달하는 것도 가능합니다.
중요한 것은 보냈다는 사실이 아니라 상대방에게 도달하였는지 여부입니다.
따라서 임대인이 문자나 전화를 받지 않거나 내용증명이 폐문부재나 수취인불명 등의 사유로 계속 반송되는 경우에는 갱신거절 의사가 도달하지 않은 것입니다.
임대차계약 종료일이 다가오고 있다면 계속 전화나 내용증명만 시도하다가 갱신거절 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
3. 임대인의 소재를 알 수 없다면 의사표시 공시송달 진행
임대인의 소재를 확인할 수 없어 정상적인 방법으로 의사표시를 전달하기 어렵다면 의사표시 공시송달을 이용할 수 있습니다.
민법 제113조 (의사표시의 공시송달) 표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.
의사표시 공사송달은 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에 법원을 통해 의사를 전달한 것으로 갈음하는 제도입니다.
임대인의 기존 주소로 내용증명을 발송하였으나 반송되는 등 통상적인 방법으로는 갱신거절을 할 수 없을 때 의사표시 공시송달을 활용할 수 있습니다.
따라서 임대차계약서뿐만 아니라 내용증명 발송 및 반송 자료, 기존 연락내역 등으로 의사표시 공시송달이 필요함을 소명해야 합니다.
4. 의사표시 공시송달 주의사항
임대차 갱신거절에는 정해진 기간이 있습니다.
따라서 의사표시 공시송달을 해야 한다면 신속하게 진행해야 합니다.
의사표시 공시송달은 법원에서 진행하는 절차이기 때문에 법에서 정한 요건을 지켜야 합니다.
이에 더해서 신청하는 개별 법원의 실무가 있기에 이러한 요청에도 대비해야 합니다.
따라서 법원에서 결정이 날 때까지 걸리는 기간을 고려하여 신속하게 신청을 해야 합니다.
또한 공시송달은 도달한 날부터 2주가 지나야 효력이 발생한다는 점도 유의해야 합니다.
즉, 법원에서 결정이 나더라도 바로 갱신거절이 된 것이 아닙니다.
공시송달에서 정한 2주의 기간이 필요하므로 해당 기간도 고려해야 합니다.
의사표시 공시송달이라는 제도가 있어도 임대차계약 종료 직전에 신청하면 갱신거절 시기를 놓칠 수 있습니다.
그러므로 '법원 결정과 효력 발생까지 시간이 걸린다.'는 점에 주의하며 진행해야 합니다.
법률 문제를 해결하는 핵심은 신속성과 정확성입니다.
확실한 의사표시 공시송달을 위해서는 신속성과 정확성이 모두 필요합니다.
김&리 법률사무소 전문가가 여러 공시송달 사건에서 성공한 이유도 신속하고 정확한 대응이 있었기 때문입니다.