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김&리 법률사무소입니다.
건축물에서 하자란 시공상의 과실로 붕괴, 파손, 침하, 균열, 들뜸, 누수, 누출, 배수불량, 뒤틀림, 처짐, 작동불량, 접착불량 등의 문제가 발생하는 것을 발합니다.
이러한 하자에는 기능상, 미관상 또는 안전상 지장이 포함됩니다.
상가건물을 건축한 경우에도 하자가 발생할 수 있습니다.
상가건물의 하자에 관해서는 크게 3가지가 문제가 됩니다.
1. 하자가 존재하는지
① 계약상 하자
계약상 하자는 건축계약서(도급계약서)와 실제 건축물이 다른 경우에 해당합니다.
계약서는 물론 설계도, 시방서, 표준명세서, 특기명세서, 현장설명서 등 다양한 서면증거를 고려하게 됩니다.
이러한 서면증거 외에 건축주와 시공사 사이의 합의 내용, 계약에 관한 기타 사정, 공사대금 등도 중요한 증거입니다.
다양한 증거를 종합하여 구체적인 하자를 판단할 수 있습니다.
② 통상의 용도에 비추어 하자가 존재하는지 여부
통상의 용도와 비교하였을 때 건축물에 하자가 있을 수 있습니다.
통상의 용도가 무엇인지 다툼이 있을 경우 건축법 등 건축관련 법령을 기준으로 일단 하자 여부를 판단할 수 있습니다.
나아가 건축의 목적과 용도 등도 고려하여 부적합한 시공이 이루어졌음을 근거로 하자를 주장할 수 있습니다.
③ 객관적인 하자
건축물은 안정하고 그 기능에 맞게 사용하기 위해 객관적으로 가져야 할 품질과 기능이 있습니다.
즉, 사회통념상 건축물로서 갖추어야 할 부분을 갖추지 못했다면 하자에 해당할 수 있습니다.
이러한 하자의 예로는 누수나 균열, 뒤틀림 등을 들 수 있습니다.
2. 하자를 어떻게 입증할 것인지
하자의 존재는 하자보수, 즉 하자담보책임을 주장하는 건축주가 입증해야 합니다.
계약서를 근거로 하여 하자가 있음을 입증하거나 객관적으로 보았을 때 하자가 있음을 입증해야 하는 것입니다.
이 단계에서 건축주는 시공사의 귀책으로 이러한 하자가 발생하였음을 밝혀내야 합니다.
3. 하자에 대해서 어떠한 책임을 물을 것인지
하자가 발생한 경우 건축주는 시공사에게 아래 책임을 물을 수 있습니다.
① 하자의 보수를 청구(민법 제667조 제1항)
② 하자의 보수에 갈음하여 손해배상청구 (민법 제667조 제2항)
③ 하자보수와 함께 손해배상청구(민법 제667조 제2항)
④ 건축물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제
상가건물에 관한 하자분쟁은 주택과 차이점이 있습니다.
예로, 상가로 사용할 것이기 때문에 미관상의 하자에 관해 주택보다 더욱 민감하게 판단해야 합니다.
또한 입주 예정인 업종에 따른 건축의 목적도 고려해야 합니다.
상가라는 특성상 외부인의 출입이 잦다는 점도 역시 중요한 포인트입니다.
상가건물에 대한 하자보수 문제는 복잡하고 어려운 경우가 많습니다.
건설 전문 변호사와 함께 대응하면 확실하고 신속한 해결방법을 찾을 수 있습니다.