안녕하세요!
김&리 법률사무소 부동산 전문 변호사입니다.
김&리 법률사무소에서 가장 많이 접하는 사건 중 하나가 임대차 관련 사건입니다.
임차인이나 임대인 입장에서 임대차 관련하여 분쟁이 발생하면 해당 부동산을 중개한 공인중개사에게 책임을 묻고자 할 수 있습니다.
오늘은 임대차계약에 관련한 공인중개사의 주의의무에 관한 최신 판례를 알려드리고자 합니다.
1. 공인중개사의 의무와 책임
기본적으로 공인중개사와 의뢰인(임대인과 임차인) 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사합니다.
따라서 공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.
그리고 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다.
공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
2. 부동산이 신탁된 경우 공인중개사의 의무
임대를 하고자 하는 부동산이 신탁이 되어있을 수 있습니다.
신탁이 된 이유는 다양하겠지만, 임차인 입장에서는 불안한 마음을 가질 수 밖에 없습니다.
따라서 신탁이 설정된 부동산에 관하여 임대차계약을 중개하는 공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 하여야 합니다.
즉 공인중개사는 소비자에게 1) 신탁원부를 제시하고, 2) 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과를 설명하고, 3) 나아가 부동산의 소유자가 수탁자이고, 임대인 소유 아닌 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되는 것이며, 4) 수탁자의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 수탁자에게 임대차계약으로서 대항할 수 없다는 점 등을 성실하고 정확하게 설명하여야 합니다.
3. 의무를 위반한 공인중개사의 책임
그렇다면 공인중개사가 이러한 의무를 위반하면 어떻게 될까요?
임차인이 신탁이 된 부동산을 임차하면서 임대차보증금 잔금 지급과 동시에 신탁등기를 말소받기로 특약하였으나, 임대인에게 잔금을 모두 지급하였음에도 신탁등기가 말소되지 않아 임대차계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 청구하였습니다.
그러나 임차인은 임대차보증금 중 일부만 회수할 수 있었습니다.
이에 임차인은 회수하지 못한 나머지 임대차보증금을 공인중개사에게 손해배상으로 청구하였습니다.
대법원은 "공인중개사가 신탁관계에 관한 조사ㆍ확인을 거쳐 원고에게 신탁원부를 제시하거나 이 사건 건물의 소유자가 임대인이 아닌 제3의 신탁회사로서 그의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차권으로 대항할 수 없다는 설명 등을 함으로써 그 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명하였다고 볼 자료가 없는 한" 공인중개사로서의 주의의무를 다 하지 않은 과실이 있고 그로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생한 책임이 있을 수 있다고 판단하였습니다(2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결).
우리가 공인중개사를 통해 부동산 거래를 하는 것은 공인중개사가 책임감을 가지고 거래를 도와줄 것이라고 믿기 때문입니다.
그리고 그러한 책임감은 법에 따른 공인중개사의 의무이기도 합니다.
소개해드린 판례는 임대차 계약, 특히 신탁부동산에 대한 거래를 할 때 임차인과 임대인, 그리고 공인중개사까지 주의를 기울여야 한다는 판례입니다.
임대차 관련 문제가 끊이지 않고 있습니다.
하지만 법적으로 해결할 수 있는 방법이 없는 것은 아닙니다.
끝까지 포기하지 않으면 반드시 방법을 찾을 수 있습니다.