현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 건설 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. 법에서 정한 기간과 공사계약서의 기간이 다르다면?
2. 하자담보책임기간을 계약으로 별도로 정했다면?
3. 계약서에 별도로 기간을 정한 경우 해결 방법은?
1. 법에서 정한 기간과 공사계약서의 기간이 다르다면?
건축물에 대한 공사가 끝난 뒤에 수급자는 하자담보책임을 지게 됩니다.
건설산업기본법 제28조에서는 원칙적으로 완공일 이후 10년(건축물 자재에 따라 5년)의 하자담보책임기간을 규정하고 있습니다.
나아가 건축물의 구조물에 대해서도 건설산업기본법 시행령 제30조에서 각 항목마다 하자담보책임기간을 정하고 있습니다.
만약 공사계약서나 도급계약서에서 건설산업기간법의 기간과 다른 하자담보책임기간을 정하면 어떻게 될까요?
예를 들어 건설산업기본법에 따르면 전문공사 방수는 3년의 담보책임기간이 적용됩니다.
만일 공사계약서나 도급계약서에서 해당 방수 공사의 하자담보책임기간을 1년으로 정하였다면, 하자담보책임기간이 3년일지 1년일지 문제됩니다.
이에 대해서 건설산업기본법에서는 아래와 같이 명시하고 있습니다.
건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임) ③ 건설공사의 하자담보책임기간에 관하여 다른 법령(「민법」 제670조 및 제671조는 제외한다)에 특별하게 규정되어 있는 경우에는 그 법령에서 정한 바에 따른다. 다만, 공사 목적물의 성능, 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 도급계약에서 특별히 따로 정한 경우에는 도급계약에서 정한 바에 따른다.
건설산업기본법 시행령 제30조(하자담보책임기간) ② 법 제28조제3항 단서에 따라 건설공사의 하자담보책임기간을 도급계약에서 특별히 따로 정할 경우에는 도급계약서에 다음 각 호의 사항을 알 수 있도록 명시하여야 한다.
1. 따로 정한 하자담보책임기간과 그 사유
2. 따로 정한 하자담보책임기간으로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료
2. 하자담보책임기간을 계약으로 별도로 정했다면?
하자담보책임기간을 별도로 정할 경우에는 계약서에 그 기간과 사유, 하자보증 수수료 등을 명시해야합니다.
건설산업기본법의 취지는 하자담보책임을 명확히 하여 건축물의 하자를 해결하기 위함입니다.
공사계약서나 도급계약서를 작성하는 단계에서 하자담보책임기간을 별도로 하고 싶다면 해당 요건을 명확히 반영해야 합니다.
공사가 끝난 이후에 하자가 발생하였고 하자담보책임기간이 문제가 되었다면 해당 계약서가 분쟁 해결의 기준이 되기 때문입니다.
건설산업기본법에서 정한 하자담보책임기간과 다른 기간을 계약서에 정하는 것이 불가능한 것은 아닙니다.
중요한 것은 계약서에 다른 기간을 적어 놓았다는 사실이 아니라 법에서 요구하는 요건에 따라 하자담보책임기간을 별도로 약정하였는지입니다.
3. 계약서에 별도로 기간을 정한 경우 해결 방법은?
앞서 살펴본 것처럼 건설산업기본법 시행령 제30조 제2항은 하자담보책임기간을 따로 정하는 경우 계약서에서 다음 사항을 알 수 있도록 명시하도록 정하고 있습니다.
별도로 정한 하자담보책임기간과 그 사유
별도의 하자담보책임기간으로 인해 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료
공사계약서에 “하자보수기간은 1년으로 한다”는 문구가 있다는 것을 근거로 법에서 정한 기간보다 단축되었다고 판단해서는 안 됩니다.
별도의 기간을 정하게 된 사유가 무엇인지, 계약서가 법령에서 요구하는 내용을 갖추고 있는지, 해당 조항이 어떠한 공사에 적용되는지.
구체적인 사정을 살펴 정확하게 판단해야 합니다.
하자가 발생한 뒤 수급인은 계약상 하자보수기간이 끝났다고 주장하고 발주자는 법에서 정한 하자담보책임기간을 주장는 분쟁은 흔히 발생합니다.
이러한 분쟁에서는 해당 공사에 적용되는 법정 하자담보책임기간을 확인한 다음 공사계약서에서 별도의 기간을 어떻게 정하고 있는지를 살펴보아야 합니다.
별도의 기간이 있다면 그 기간만 볼 것이 아니라 약정의 사유와 하자보수보증 수수료 등 법령에서 요구하는 사항이 계약서에 반영되어 있는지까지 검토해야 합니다.
건설산업기본법상 하자담보책임기간은 법정기간과 계약서 중 어느 하나만 바로 적용하는 문제가 아닙니다.
공사계약을 체결하는 단계라면 별도의 하자담보책임기간을 정하는 조항을 정확하게 작성해야 합니다.
이미 하자가 발생한 상황이라면 법령과 계약 내용을 함께 검토하여 실제 적용되는 하자담보책임기간을 판단해서 대응해야 합니다.