안녕하세요!
김&리 법률사무소 건설 전문 변호사입니다.
1. 들어가며
공사를 마쳤음에도 공사대금을 받지 못하는 것은 건설업계의 가장 큰 고민입니다. 이때 공사대금채권을 확보하기 위해서 가처분, 가압류 등 여러 가지 조치를 취할 수 있지만 그 중에 가장 강력하고 신속한 방법이 바로 ‘유치권’입니다.
도급인 입장에서는 공사대금채권을 변제하지 전까지 건물을 사용할 수 없고, 이를 처분하는데 큰 제약이 따르기 때문입니다. 따라서 실무상 “유치권자는 사실상 우선변제권을 가진다”고 평가합니다. 다만 유치권의 성립 및 행사에 관해 다양한 법률적인 쟁점이 있어 유의가 필요합니다.
2. 유치권의 성립
민법 제320조 제1항은 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.’라고 규정하고 있습니다.
공사대금채권을 이유로 유치권을 행사하기 위해서는 ① 건물과 공사대금채권 사이에 ‘견련성’이 인정되어야 하고 ② 채권의 변제기가 도래하고 ③ 건물을 점유해야 하며 ④ 공사계약에서 유치권을 배제하는 특약이 없어야만 합니다.
3. 건물과 공사대금채권의 견련성
유치권에 관한 쟁점 중에서 가장 복잡한 쟁점이 바로 ‘견력성’입니다. ‘견련성’을 쉽게 풀이하면 “목적물 때문에 생긴 채권”이라고 이해할 수 있습니다. 실무에서 더욱 중요한 것은 법원에서 견련성을 인정한 사례를 분석하는 것입니다.
사전공사대금 사례: 구축물 철거, 진출입로 작업, 평탄화 작업 등 건물을 신축하기 전의 사전공사로 인해 발생한 사전공사대금채권과 신축 건물 간에는 견련성이 부정되기 때문에 유치권을 행사할 수 없습니다.
자재남품대금 사례: 시멘트, 모래 등 건설자재를 납품으로 인해 발생한 건설 자재 채권으로는 건설 자재가 공사에 사용되었다고 하더라도 건물과 견련성이 인정되지 않아 유치권이 부정됩니다.
부속물 설치 사례: 건물에 설치한 부속물은 종류에 따라 인정되는 사례와 인정되지 않은 사례가 다양하게 나뉩니다. 정수기나 에어컨 설치로 인해 발생한 채권은 건물과 견련성이 인정되지 않지만, 목욕탕에 설치된 돔형 한증막이나 건물의 창호를 설치한 경우에는 견련성이 인정됩니다.
부분 공사 사례: 신축 건물에 부분 공사를 하였음에도 아직 건물로서 외양을 갖추지 않았으면 유치권이 부정되기도 합니다.
4. 변제기와 관련된 쟁점들
유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립합니다. 판례는 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자가 있고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 잔금 이상이어서, 도급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 또는 손해배상채권에 따라 수급인의 잔금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변을 한 때에는 공사대금채권의 변제기가 도래하지 않았다고 판단하고 있습니다.
변제기에 관한 또 다른 쟁점은 건물에 대한 경매가 이루어진 경우입니다. 판례는 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 유치권으로 경매절차의 매수인(경락인)에게 대항할 수 없다고 보고 있습니다.
5. 유치권 행사의 방식
유치권은 이를 행사하기 위한 방법도 유의하여야 합니다. 유치권은 효력이 강력하기 때문에 이를 행사하는 방법을 통제하여 유치권의 오남용을 막고자 하기 때문입니다. 건물을 점유한 상태가 아니라면 유치권이 부정됩니다. 대표적인 예가 채권자가 아닌 채무자, 즉 도급인이 건물을 점유하고 있으면 유치권이 부정됩니다.
이 때 ‘건물의 점유’란 사실상의 점유로서 타인이 그 점유를 방해하거나 침탈하고자 할 때 이를 저지할 수 있어야 하는 것으로 단순히 유치권 행사 중이라는 현수막이나 간판을 부착시킨 사실이 있더라도 도급인이나 제3자가 자유롭게 출입할 수 있다면 점유가 인정되지 않습니다. 따라서 도급인 또는 제3자가 건물에 출입을 할 수 없도록 출입을 통제하거나 시정 장치를 설치하고 최소한의 관리인력을 상주시키는 방안으로 유치권을 적절히 행사할 수 있습니다.
6. 결론
유치권을 행사하여 공사대금채권을 빠르게 확보할 수 있습니다. 그러나 유치권은 강력한 만큼 법적으로 요구하는 요건이 까다롭습니다. 따라서 유치권의 성립을 주장하고 이를 행사하는 과정에서 법률적 분쟁이 발생하고 있습니다. 따라서 유치권이 성립하는지 사전에 검토하고, 유치권을 행사할 때에도 확실한 방법으로 진행하여야 합니다.
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- 위 글은 김&리 법률사무소 2024-8호 뉴스레터에서 발췌하였습니다.