안녕하세요!
김&리 법률사무소입니다.
임대차 계약을 체결하기 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 살펴보는 것은 상식이 되었습니다.
임대인이 소유권을 가지고 있는데, 선순위 근저당은 없는지, 이전에 임차권등기명령이 된 적은 없는 지 살펴봅니다.
하지만 쉽게 그 정체를 파악할 수 없는 것이 바로 '신탁'입니다.
신탁이 되면 부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자인 신탁회시사에 모두 이전됩니다.
따라서 사정이 없는 한 위탁자는 신탁부동산에 대해 아무런 처분권한이 없습니다.
즉, "임대인이 수탁자(신탁회사)가 아니고 위탁자인 경우"에는 각별한 주의가 필요합니다.
[신탁원부의 등기사항전부증명서 일부]
부동산이 신탁이 된 경우 임차인이 가장 먼저 확인해야할 것은 바로 '신탁원부'입니다.
신탁원부를 보면 신탁된 부동산, 위탁자, 수탁자, 수익자(채권자)와 금액, 신탁된 원인 등을 알 수 있습니다.
그리고 수십 페이지로 이루어진 "부동산신탁계약서"를 볼 수 있습니다.
문제는 전문가가 아닌 시각에서 부동산신탁계약서의 내용을 분석하고, 이를 임대차계약서와 비교하여 꼼꼼히 검토하는 것이 매우 어렵다는 것입니다.
많은 경우 임대인의 말을 믿고 쉽사리 임대차 계약을 체결했다가 큰 손해가 발생합니다.
또한 공인중개사는 임대인과 임차인을 중개하는 것이 본업이기 때문에 임차인 입장에서만 모든 업무를 처리할 수 없기 때문에 임차인에게 불리한 계약서가 작성되기도 합니다.
그렇다고 유리한 조건이 있음에도 신탁 부동산에 대해서는 무조건 임대차 계약을 하지마라고 일률적으로 판단할 수도 없습니다.
결국 임차인의 입장에서 해당 계약의 위험을 점검하고 추후 임대차 보증금 반환이 제대로 이루어질 수 있는지 검토하는 작업이 가장 중요합니다.
정리하자면,
1)임대인이 수탁자인지 또는 위탁자인지
2) 임대차계약서가 신탁관계 및 신탁원부 내용을 충분히 반영하고 있는지,
3) 임차인의 상황을 고려했을 때 반드시 해당 부동산을 임대를 할 필요가 있는지를
전문가와 함께 정확하게 검토해야 합니다.