안녕하세요!
김&리 법률사무소입니다.
집합건물에는 상가와 주택 등 다양한 형태가 존재합니다.
실무상 집합건물이 상가건물인 경우가 많기 때문에 상가에 관한 분쟁이 많습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2(상가건물의 구분소유) ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 “구분점포”라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
집합건물에서 가장 중요한 것은 입주민이든 사용자(임차인)이든 반드시 '관리규약'을 자세히 살펴보아야한다는 것입니다.
관리규약에는 집합건물의 관리에 필요한 사항과 입주자의 의무와 권리, 입주자대표회의의 구성, 공용부분의 질서유지 등에 관한 사항을 포함하고 있습니다.
무엇보다 입주민 사이에 분쟁이 발생했을 때 이를 해결할 수 있는 기준이 됩니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.
② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.
③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.
④ 법무부장관은 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 표준규약을 마련하여야 한다.
⑤ 시ㆍ도지사는 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 지역별 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다.
중요한 것은 관리규약은 기본적으로 계약에 해당한다는 사실입니다.
따라서 집합건물에서 문제가 발상하였고, 관리규약을 통해 판단해야 한다면 관리규약의 해석과 검토가 중요합니다.
관리규약의 해석과 검토가 필요하다면 부동산 전문 변호사에게 의뢰하는 것이 필수입니다.
[실제 사례]
집합건물에서 상가를 운영하는 고객님의 사례입니다.
고객님은 다른 입주민과 임차인 때문에 피해를 겪고 있었습니다.
입구 문제, 주차 문제, 관리비 문제 등 쟁점이 다양했습니다.
고객님은 관리규약을 어긴 사항이 있는 것은 아닌지 문의하였습니다.
고객님은 다른 입주민이 관리규약을 어긴 것이 아닌지 문의하였습니다.
변호사가 관리규약과 상대방의 위반사항, 그리고 고객님의 영업 상황을 자세히 검토하였습니다.
처음 고객님은 관리규약이 불리한 것이 아닌지 걱정하였습니다.
그러나 변호사가 엄밀히 검토를 하니 오히려 고객님에게 가장 유리한 근거는 관리규약이었습니다.
관리규약을 토대로 전문가가 고객님에게 확실한 해결방법을 안내해 드렸습니다.
또한 향후 유사한 문제가 생겼을 때 대응할 수 있는 방법도 마련하였습니다.
법적 조치를 취하기 전이라고 하여도 전문가와 함께 유리한 근거를 마련해야 합니다.
유리한 위치에서 법률 문제를 해결할 수 있기 때문입니다.
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