현명한 선택의 기준.
김&리 법률사무소 부동산 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
최근 토지 불법점유가 발생하는 이유는?
토지 불법점유를 막기 위해 점검해야 할 사항은?
토지 불법점유를 발견한 경우 대응 방법은?
1. 최근 증가하는 토지 불법점유의 원인
모르는 사람이 내 소유의 토지에 건물을 짓거나 시설물을 설치하는 사례는 과거에 비해 줄어들었습니다.
CCTV나 방범 설비가 확대되면서 무단 출입 자체가 어려워졌기 때문인 것이 큽니다.
제도적으로는 토지대장과 지적도가 정비되어 토지 경계를 명확히 할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 관리가 잘 되지 않은 토지에서는 여전히 불법점유 문제가 발생합니다.
대표적인 경우가 장기간 방치된 토지나 갑작스럽게 상속을 받은 토지입니다.
이러한 토지는 아래 3가지 경우에 해당할 가능성이 높기 때문입니다.
오랜 기간 현장 확인이 이루어지지 않은 경우
경계가 명확하지 않은 임야·전·답에 해당하는 경우
상속 등으로 소유권의 변경은 있으나 관리 주체가 정해지지 않은 경우
관리가 되지 않고 있는 토지를 발견한 제3자는
"문제 없을 것이라 생각했다."며 건축이나 시설 설치를 시도합니다.
물론 이러한 주장이 법적으로 타당하지는 않습니다.
그럼에도 불필요한 법적인 분쟁을 막기 위해서는 예방부터 확실히 해 두어야 합니다.
2. 토지 소유자가 점검해야 할 사항
(1) 토지대장 및 지적도가 최신 상태인지 확인
토지대장이나 지적도와 같은 공적 장부가 오래된 경우, 실제 소유 범위를 제3자가 다르게 인식할 가능성이 있습니다.
이는 제3자가 토지를 불법점유하게 만드는 기초적인 원인이 될 수 있습니다.
(2) 실제 토지와 공적 장부의 경계가 일치하는지 점검
다음으로 실제 토지 현장과 공적 장부상의 경계가 일치하는지 점검할 필요가 있습니다.
공적 장부가 최신이라고 하더라도 처음부터 잘못 측량이 되었다면 해당 오류가 계속 남아있게 됩니다.
현장에서 경계가 불분명한 경우, 이웃 토지 소유자나 제3자가 경계를 오인하여 건축이나 시설 설치를 하는 사례가 발생할 수 있습니다.
(3) 경계표지, 안내문 등 소유권 표시
등기부등본(등기사항증명서)나 공적 장부가 제3자에게 늘 공시가 되는 것이 아닙니다.
따라서 현장에서 소유권을 외부에서 확인할 수 있는 표시를 해두는 것도 중요합니다.
CCTV나 방범 설비가 물리적인 침입을 막아준다면, 소유권 표시는 상대방의 불법점유를 입증하는 법적인 무기가 될 수 있습니다.
(4) 정기적인 현장 방문 또는 관리 위탁
정기적인 현장 방문이나 관리 위탁을 통해 토지 상태를 지속적으로 확인해야 합니다.
물론 상속 등으로 갑자기 토지를 소유하게 되었다면 이러한 관리가 어려울 수 있습니다.
늦더라도 불법점유를 막기 위해서 제대로 된 관리를 챙겨야 합니다.
3. 이미 토지 불법점유가 시작되었다면?
토지에 건물이나 시설물이 설치된 사실을 발견했다고 해서 곧바로 법적 절차에 들어가는 것이 항상 최선인 것만은 아닙니다.
언제부터 점유가 시작되었는지, 상대방이 어떤 방식으로 사용하고 있는지, 분쟁이 장기화될 가능성은 없는지.
이러한 요소들을 충분히 검토하지 않으면, 소송만 길어지게 됩니다.
때에 따라서는 불법점유자가 점유취득시효를 완성한 경우도 있습니다.
또는 소송을 하기 보다는 사용료를 청구하는 것이 나을 수도 있습니다.
따라서 불법점유를 인식한 초기 단계에서 정확히 판단하는 것이 중요합니다.