현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 부동산 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. 공장 양도양수에서 근저당의 의미
2. 김&리 법률사무소 실제 사례
3. 김&리 법률사무소의 전문가의 해결 전략
1. 공장 양도양수에서 근저당의 의미
공장을 양도양수하는 거래에서는 공장의 소유권은 물론 해당 부동산에 설정된 근저당권이나 기타 담보권이 어떻게 처리되는지를 반드시 확인해야 합니다.
공장에 금융기관이나 제3자의 근저당권이 설정되어 있는 경우, 양수인은 해당 근저당권이 그대로 남아 있는 상태에서 공장을 인수하는 위험을 부담할 수 있습니다.
그래서 실무에서는 양도양수계약을 체결하면서 기존 근저당권을 말소하는 것을 거래의 중요한 조건으로 정합니다.
양도인이 잔금을 지급받으면 그 돈으로 담보대출을 상환하고 동시에 근저당권을 말소한 뒤 깨끗한 등기부상 공장을 이전하기로 약정하는 방식입니다.
문제는 계약서에는 분명히 근저당권을 해제하기로 되어 있는데 실제 잔금을 지급한 이후에도 근저당권이 그대로 남아 있는 경우입니다.
이때 양도인에게 근저당권을 없애 달라고 요구하는 것만으로는 충분하지 않습니다.
계약 위반이 있는지 확인하고 이에 따른 법적 책임을 물어야 합니다.
먼저 계약서에서 근저당권 말소가 어떤 의무로 규정되어 있는지 확인하고, 현재 근저당권의 피담보채무가 남아 있는지, 근저당권자가 누구인지, 양도인이 실제로 말소를 할 수 있는 상태인지까지 점검해야 합니다.
중요한 것은 공장을 이전받았다는 사실이 아니라 계약에서 약속한 권리 상태로 공장을 이전받았는지입니다.
2. 김&리 법률사무소 실제 사례
고객님은 상대방과 공장에 관한 양도양수계약을 체결하였습니다.
계약 당시 해당 공장에는 근저당이 설정되어 있었습니다.
고객님은 이를 알고 있었기 때문에 근저당권이 존재한다는 사실 자체가 처음부터 문제가 된 것은 아니었습니다.
당사자들은 공장 양도양수 절차를 진행하면서 기존 근저당권을 해제하기로 명확하게 협의하였습니다.
고객님은 이러한 약정을 전제로 계약을 체결하고 양도양수 절차를 진행하였습니다.
그러나 거래가 진행된 이후, 즉 잔금 지급 이후에도 해당 근저당권은 말소되지 않았습니다.
고객님 입장에서는 계약 당시 예상했던 것과 전혀 다른 상황이었습니다.
근저당권이 그대로 유지되어 있다면 향후 피담보채무가 제대로 변제되지 않으면 해당 공장을 대상으로 담보권이 실행될 위험도 배제할 수 없기 때문입니다.
더욱이 고객님은 이미 공장 양도양수계약에 따른 잔금까지 지급한 상황이었기 때문에 상대방이 언제 근저당권을 정리해 줄지만 기다릴 수도 없었습니다.
이에 고객님은 계약서에 따라 근저당권을 실제로 말소하기 위해 김&리 법률사무소에 도움을 요청하였습니다.
3. 김&리 법률사무소의 전문가의 해결 전략
김&리 법률사무소 부동산 전문 변호사는 우선 양도양수계약서의 내용을 정확히 확인하는 것부터 시작하였습니다.
계약 당시 당사자들이 그 근저당권을 어떻게 처리하기로 약속했는지, 그리고 그 약속이 계약상 의무로 명확하게 정해져 있는지를 엄밀히 검토하였습니다.
이를 통해 계약서상 근저당권 말소 조항의 내용과 말소 시점, 상대방이 부담하는 의무, 의무 불이행 시 고객님이 행사할 수 있는 권리를 확인하였습니다.
다음으로 김&리 법률사무소 변호사가 근저당권을 실제로 없앨 수 있는 방법이 무엇인지를 중심으로 사건을 검토하였습니다.
법적 조치에 앞서 상대방에게 계약에서 정한 근저당권 말소 의무를 계속 이행하지 않는다면 이는 단순한 협조 지연이 아니라 계약상 의무의 불이행 문제라는 내용증명을 발송하였습니다.
특히 상대방에게 일정한 기한을 정하여 근저당권 말소를 요구하고, 이를 이행하지 않을 경우 계약에 따라 손해배상 등을 청구할 것임을 통지하였습니다.
공장과 같이 자산 가치가 큰 부동산은 근저당권이 남아 있는 것 자체가 사업 운영에도 영향을 미칠 수 있는 점도 분명히 하였습니다.
이후 실제로 근저당권이 말소되어 고객님은 계약에 따른 공장을 확보하였습니다.
김&리 법률사무소 변호사가 고객님이 체결한 양도양수계약과 현재의 등기 상태를 바탕으로 상대방에게 근저당권 말소 의무를 촉구하였기에 얻은 결과입니다.
공장 양도양수 거래에서 근저당권 문제는 핵심적인 문제입니다.
그렇기에 계약에서 근저당권을 말소하기로 하였다면 거래가 완료된 이후 실제 등기부에서도 해당 약정이 이행되었는지 확인해야 합니다.
결국 사건의 핵심은 공장을 넘겨받는 것에서 거래를 끝내지 않고, 계약에서 약속한 깨끗한 권리 상태까지 확보하는 것임을 잊어서는 안됩니다.