현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 부동산 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. 대리인이 체결한 부동산 매매계약도 본인에게 효력이 있습니다.
2. 계약서에 대리인의 이름이 있으면 대리인이 계약 당사자인가요?
3. 본인이 갑자기 “나는 계약한 적이 없다”고 주장한다면?
4. 대리권이 없었다면 계약은 어떻게 되나요?
5. 해결을 위해서는 계약서를 보다 넓게 해석해야 합니다.
1. 대리인이 체결한 부동산 매매계약도 본인에게 효력이 있습니다.
민법 제114조는 대리인이 권한 범위 안에서 본인을 위한 것임을 표시하여 의사표시를 한 경우 그 효력이 직접 본인에게 발생한다고 규정하고 있습니다.
민법 제114조(대리행위의 효력) ① 대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.
따라서 당사자가 직접 계약서에 서명하지 않았더라도 적법한 대리권을 가진 대리인이 본인을 위하여 계약을 체결하였다면 원칙적으로 매매계약의 효력은 인정됩니다.
나아가 대리행위라는 점의 표시는 반드시 일정한 형식으로 이루어져야 하는 것은 아니며, 명시적인 표시가 없더라도 여러 사정상 상대방이 대리행위임을 알았다면 본인에게 효력이 발생할 수 있습니다.
따라서 계약서에 대리인의 이름이 기재되어 있다는 사실만으로 대리인이 계약 당사자이고 본인은 아무런 책임이 없다고 단정할 수는 없습니다.
2. 계약서에 대리인의 이름이 있으면 대리인이 계약 당사자인가요?
실무에서는 이 부분에서 분쟁이 자주 발생합니다.
계약서에 본인의 이름과 함께 대리인의 인적사항이 기재되어 있거나, 대리인이 직접 서명·날인을 한 경우가 있기 때문입니다.
그러나 계약 당사자가 누구인지는 계약서의 일부만을 보고 판단할 수는 없습니다.
따라서 다음과 같은 사정을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
계약서상 매수인 또는 매도인이 누구로 기재되어 있는지
대리인이 누구를 위하여 계약을 체결한다고 표시했는지
위임장이나 인감증명서가 교부되었는지
계약 체결 전후 당사자와 대리인이 어떠한 연락을 주고받았는지
본인이 계약의 진행 사실을 알고 있었는지
계약 체결 이후 본인이 계약의 존재를 전제로 행동하였는지
3. 본인이 갑자기 “나는 계약한 적이 없다”고 주장한다면?
실제 분쟁에서는 계약이 체결되고 계약금까지 지급된 이후, 잔금 지급 시점이 되자 상대방이 대리인과 계약을 체결하였다는 이유로 책임을 부인하는 경우가 있습니다.
매도인 입장에서는 잔금을 받지 못하게 되니 답답한 상황입니다.
매수인 입장에서는 소유권 이전을 앞두고 분쟁이 발생하니 걱정이 큽니다.
대리인과 관련된 분쟁을 해결을 위해서는 우선 계약 당시 '대리권이 존재'하였는지를 확인해야 합니다.
대리권을 입증할 수 있는 자료로는 위임장이나 인감증명서뿐 아니라 계약 전후 문자메시지나 통화 내용, 계약금 지급 경위, 부동산 중개 과정에서의 안내 등을 활용할 수 있습니다.
또한 대리권의 범위를 넘어선 계약인지가 문제되는 경우에는 표현대리가 성립하는지도 검토해야 합니다.
민법 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리) 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.
표현대리의 성립 여부를 판단하기 위해서는 상대방이 대리권이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있었는지를 종합하여 판단해야 합니다.
따라서 부동산 매매계약에서 대리 문제가 발생하였다면 위임장의 유무만 확인하기보다는 계약 당시 전체 자료를 함께 분석하는 것이 중요합니다.
4. 대리권이 없었다면 계약은 어떻게 되나요?
대리인이 실제로 계약을 체결할 권한을 가지고 있지 않았던 경우에는 쟁점이 달라집니다.
권한 없는 사람이 다른 사람을 대리하여 계약한 경우에는 원칙적으로 그 계약의 효력이 본인에게 인정되지 않습니다.
다만 이후 본인이 그 계약을 인정하는 '추인'을 하거나, 표현대리가 성립하는 경우에는 본인에게 계약의 효력이 인정될 가능성이 있습니다.
민법 제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.
또한 대리권이 없다면 대리인이 계약당사자로 하여 계약을 이행하라고 청구하는 방법도 있습니다.
매수인을 대리하였다고 한다면 부동산 매매대금을 지급하라고 할 수 있습니다.
즉 대리인을 매수인으로 하여 대금 지급의무를 청구하는 것입니다.
반면 매도인을 대리하였다고 한다면 해당 부동산의 소유권을 넘기라는 것이 현실적이지 않습니다.
이 경우에는 대리인을 상대로 손해배상을 청구하는 것을 고려할 수 있습니다.
이를 통해 상대방이 대리권이 없음에도 계약을 체결하여 나에게 발생한 손해를 회수하도록 해야 합니다.
5. 해결을 위해서는 계약서를 보다 넓게 해석해야 합니다.
대리인이 체결한 부동산 매매계약에서 분쟁이 발생하면 흔히 계약서의 서명이나 이름만 확인합니다.
물론 계약서는 가장 중요한 자료입니다.
그러나 실제 분쟁에서는 계약서만큼이나 당사자가 매수인인지 매도인인지, 대리인에게 어떤 권한이 있었는지, 계약 체결 이후 본인이 어떻게 행동하였는지도 중요한 쟁점입니다.
상대방이 계약 이후에 갑자기 대리인 문제를 제기한다면 정확한 판단을 위해 계약서와 관련 자료를 검토해야 합니다.
정확한 검토가 뒷받침되어야 본인을 상대로 잔금 지급 또는 소유권 이전을 청구할 것인지, 대리권이 인정되지 않으면 대리인을 상대로 계약이행이나 손해배상 등을 청구할 것인지 결정할 수 있습니다.
부동산 매매계약에서 발생한 법률 문제를 해결하는 핵심은 결국 하나입니다.
계약서부터 엄밀히 살펴보며 '나에게 유리한 법적 조치'를 찾아내는 것입니다.