안녕하세요!
김&리 법률사무소입니다.
아파트 매매에서는 매우 다양한 법률 문제가 발생합니다.
수많은 사건을 해결한 부동산 전문가가 보았을 때에도 난감한 사건이 있는 반면, 매일 같이 접하는 사건도 있습니다.
매도인 입장에서든, 매수인 입장에서든, 법률 문제는 골치가 아픕니다.
아파트 매매에서 흔히 발생하는 문제 중 하나는 '하자담보책임'에 관한 문제입니다.
매매계약서까지 작성하였고 계약금까지 지급하였는데, 이후에 아파트를 다시 살펴보니 하자를 발견할 수 있습니다.
문제가 되는 하자의 종류는 다양합니다.
누수가 있었던 것을 발견할 수 있고, 불법 시공이나 개조가 있었을 수도 있고, 건축물 자체의 하자를 뒤늦게 발견했을 수도 있습니다.
심지어 화재가 발생했던 사실을 숨기고 매매를 한 사례도 있습니다.
이런 경우 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
즉, 하자담보책임으로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
민법 제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
그러나 매수인이 하자담보책임을 주장한다고 해서 문제 해결이 쉽게 되지 않는 사례가 대부분입니다.
이유가 무엇일까요?
부동산 매매는 단순히 물건을 사고파는 것과 다르게 다른 법률 관계가 얽혀있는 경우가 많기 때문입니다.
은행 대출, 다른 부동산 계약, 임대차 문제, 세금 문제 등.
따라서 하자에 대한 담보책임이 있는 매도인이 쉽사리 매매계약 해제하고 계약금을 돌려주지 않습니다.
근거 없는 매도인의 주장, 부동산 전문 변호사와 함께 대응하여 확실히 문제를 해결해야 합니다.
[실제 사례]
고객님은 지은지 조금 오래되었지만 입지가 좋은 아파트를 매매하고자 하였습니다.
아파트를 살펴볼 때 누수 자국이 있어서 매도인과 공인중개사에게 물어보았습니다.
작은 누수가 있었지만 보수 후에는 몇년 동안 아무런 문제가 생긴 적이 없다고 하였습니다.
고객님은 매도인과 공인중개사의 말을 믿고 계약을 하고 계약금을 지급하였습니다.
그러나 실제로 인테리어를 시작하자 온 천장에서 누수 자국을 발견하였습니다.
심지어 다른 곳에서도 누수가 발생하기 시작했습니다.
매도인에게 연락을 하니 자신은 모르는 일이라고 발하였습니다.
공인중개사 역시 계약은 정상적이라며 매도인 편을 들었습니다.
고객님은 매매계약을 해제하고 계약금을 돌려달라는 내용증명까지 보냈습니다.
그러나 매도인은 고객님의 내용증명마저 무시하였습니다.
오히려 어서 잔금을 지급하라며 고객님을 압박하였습니다.
고객님은 해당 아파트를 매매하기 위해 대출까지 받은 상황이었습니다.
더 이상 어떻게 할 방법을 찾지 못하고 있던 중 고객님은 김&리 법률사무소 전문가에게 도움을 요청하였습니다.
변호사가 아파트의 상태, 매매계약서, 그리고 고객님과 상대방의 대화 내역 등을 상세히 확인하였습니다.
고객님이 매도인에게 하자담보책임을 주장할 수 있다는 것은 명백했습니다.
매도인과 공인중개사가 아무런 근거 없이 고객님을 부당히 압박하고 있었습니다.
이에 어떻게 대응해야 할 것인지 부동산 전문 변호사가 상세한 방법을 안내해 드렸습니다.
고객님은 더 이상 참을 수 없어 김&리 법률사무소 전문가와 함께 절차를 진행하기로 하였습니다.
아파트 매매에 관한 분쟁은 시간이 지날수록 매수인의 피해가 커져갑니다.
전문가와 함께 정확하고 신속하게 해결하는 것이 중요한 이유입니다.