현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사입니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있다면 어떻게 해야 할까요?
① 임대차보증금 반환을 위한 절차
② 임대차보증금 반환소송을 시작할 시기
③ 임대차보증금 반환소송 이후 최종 해결 방법
④ 변호사 선임 포인트
해당 글을 통해 자세히 알아보겠습니다.
김&리 법률사무소가 수많은 사건을 해결한 경험으로 선별한 20개의 FAQ로 알아보겠습니다.
(컨트롤+F로 검색해 보시면 편합니다.)
Q1. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 무엇부터 해야 하나요?
임대인이 보증금을 반환하지 않겠다고 한다면 우선 나의 자금상황부터 정확히 인지해야 합니다.
보증금대출을 얼마이며 대출연장이 가능한지, 전세보증금반환보증은 가입되어 있는지,
당장 보증금이 묶였을 때 자금 문제를 어떻게 해소할 것인지.
이를 통해 보증금 분쟁을 해결하는 동안 버틸 수 있는 현실적인 대안을 먼저 마련해야 합니다.
Q2. 부동산에서는 왜 아무것도 도와주지 않는 것인가요?
공인중개사는 임대차계약 체결을 중개한 사람일 뿐입니다.
그렇기에 법적으로 임대차보증금 반환에 문제에 개입할 의무가 없습니다.
책임감이 있는 공인중개사는 도의적인 도움이라도 주려고 하겠지만,
대부분은 외면하는 것이 현실입니다.
다만 임대차계약서를 분실한 경우라면 공인중개사에게 사본을 요청할 수는 있습니다.
Q3. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 반환을 위한 절차는 어떻게 진행되나요?
임대차보증금 사건은 초기 법률 상담 → 내용증명 발송 → 임대차보증금반환소송 순으로 진행할 수 있으며,
때에 따라서는 임대인 재산에 대한 가압류나 가처분도 이루어질 수 있습니다.
김&리 법률사무소는 사건 진행 과정에서 보증금대출 연장이나 임대인 변경, 공인중개사의 합의 요청, 주택 경매 등과 같은 돌발 상황도
함께 논의하며 끝까지 고객님의 임대차보증금 문제를 해결합니다.
Q4. 변호사 없이 임대차보증금 반환소송을 할 수 있나요?
일반적인 임대차보증금 사건이라면,
어렵겠지만 시간과 노력을 들인다면 개인이 혼자 소송을 진행할 수도 있습니다.
다만 이자 산정이나 관할법원 지정과 같은 세세한 부분을 놓칠 수 있습니다.
임대차보증금 사건에서 변호사의 역할은 하는 것은 승소 그 자체보다는 ‘얼마나 빨리 승소하느냐’와 ‘실제 보증금 반환이 이루어졌느냐’에 있습니다.
Q5. 임대차보증금 반환소송은 얼마나 걸리나요?
짧게는 3개월에서 길게는 1년이 넘어가는 경우도 있습니다.
임대인이 순순히 인정한다면 짧게 끝나겠지만,
임대인이 소송에 적극적으로 대응하게 되면 판결까지 상당한 시간이 걸립니다.
Q6. 임대차보증금 반환청구 내용증명은 꼭 변호사가 작성해야 하나요?
법적으로 정해진 의무는 없습니다.
그러나 김&리 법률사무소의 사례를 보면 임차인의 내용증명은 무시하던 임대인이,
변호사의 내용증명을 받은 후에는 보증금을 바로 돌려준 사례가 있습니다.
변호사 명의의 내용증명이 주는 압박감 때문입니다.
Q7. 임대인이 잠적했다면, 어떻게 해야 하나요?
임대차계약 기간이 충분히 남아있다면 공시송달을 통해 임대차계약을 해지한다는 의사를 통보할 수 있습니다.
그러나 임대차계약이 얼마 남지 않았다면, 바로 보증금반환소송으로 진행해야 할 수도 있습니다.
Q8. 전세사기와 임대차보증금 사건은 어떻게 구분되나요?
전세사기는 임대인이 처음부터 보증금을 반환 의사가 없는 사기 행위로 ‘형사사건’에 해당합니다.
반면 일반적인 임대차보증금 분쟁은 ‘민사사건’으로 진행됩니다.
변호사는 상황을 분석해 형사고소와 민사소송 중 어떤 절차가 적합한지 판단하지만,
때에 따라 형사고소와 민사소송을 동시에 진행하는 경우도 있습니다.
Q9. 보증금 반환을 위해 소송을 제기하면 집을 비워야 하나요?
임대차보증금 반환소송은 거주 여부와 별개로 진행됩니다.
주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대차계약이 존속하므로 임차인은 계속 거주할 수 있습니다.
다만 이사를 해야 하거나 이자를 청구하기 위해서 집을 비워야 할 경우가 있는데, 어떠한 것이 유리한지는 따져보아야 합니다.
Q10. 임대인이 “수리비를 공제하겠다”고 하면 어떻게 대응해야 하나요?
임대인의 주장은 임차인의 원상회복 의무에 관한 것입니다.
임대인이 주장하는 수리비를 공제하기 위해서는 반드시 증거로 입증되어야 합니다.
합당한 내용이라면 공제를 받아들일 수 있지만, 그 내용이 과도하거나 부당하다면 임차인은 이를 거부할 수 있습니다.
Q11. 임대차보증금 반환소송에서 승소하면 바로 돈을 받을 수 있나요?
보증금반환소송에서 승소하였다면 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
그러나 임대인이 자발적으로 지급하지 않는다면,
어쩔 수 없이 부동산, 채권을 압류하는 강제집행 절차를 밟을 수밖에 없습니다.
김&리 법률사무소는 신속한 강제집행 절차로 실질적인 보증금 회수까지 조력합니다.
Q12. 변호사 선임 시 선임료는 어떻게 정해지나요?
보통 변호사 선임료는 기본 착수금과 성공보수로 나뉩니다.
착수금과 성공보수는 사건의 복잡성과 임대인의 대응에 따라 금액이 달라집니다.
김&리 법률사무소는 임대인에게 청구할 수 있는 금액을 기준으로 합리적인 선임료를 책정하며,
실제로 임대인에게 ‘임대차보증금’과 ‘변호사 선임료’를 모두 받아낸 사례가 있습니다.
Q13. 임대차보증금 사건은 어느 법원에 제기하나요?
통상 부동산 소재지를 관할하는 법원에 제기하기 때문에,
따라서 임차인의 주소지가 관할 법원이 되는 경우가 많습니다.
관할을 잘못 정할 경우 이송이 발생할 수 있으므로 처음부터 관할법원을 정확히 지정해야 합니다.
Q14. 전세자금대출이 있는 경우 보증금 반환청구에 영향이 있나요?
대출이 있어도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 전세자금대출이 있는 경우, 금융기관의 대출 약정을 살펴보고 법적 조치를 진행해야 합니다.
Q15. 보증금 일부만 돌려받은 경우에도 소송이 가능한가요?
반환되지 않은 금액만을 청구하는 반환소송 형태로 진행됩니다.
일부 반환 사실이 있다면 영수증이나 입금내역을 증거로 제출해야 하지만,
만약 보증금 일부를 돌려받았음에도 보증금 전체를 청구할 경우에는 패소의 위험성이 발생합니다.
Q16. 임대차보증금 소송에 필요한 증거로는 어떤 것이 있나요?
임대차계약서, 보증금 지급 내역, 계약종료 문자·카카오톡 대화가 핵심 증거가 됩니다.
또한 임대인의 변제거부 사실을 입증할 자료도 중요합니다.
이때 많은 분들이 놓치는 것이 ‘전입신고 후 주민등록표 등본(초본)을 발급’입니다.
Q17. 보증금 반환청구와 함께 지연이자도 청구할 수 있나요?
민법 제379조에 따라 연 5%지연이자는 보증금 반환이 늦어진 시점부터 발생합니다.
또한 보증금반환소송 이후에는 연 12%의 지연이자도 청구할 수 있습니다.
Q18. 임대차보증금 소송에서 조정 절차를 거치게 되나요?
임차인의 승소가 명확한 경우에는 조정이 불필요하므로 바로 승소 판결이 나옵니다.
그럼에도 임대인 측에서 조정으로 회부를 요청할 경우에는 조정 절차가 진행될 수 있습니다.
조정은 강제 사항이 아니기 때문에 조정안을 보고 수락하거나 거부할 수 있습니다.
만약 이때 조정안이 합리적이라면 조정도 충분히 고민해 볼 수 있습니다.
Q19. 변호사를 선임하면 소송을 직접 출석하지 않아도 되나요?
대부분의 절차는 변호사가 대리할 수 있습니다.
다만 법원이 직접 진술을 요구하는 경우에는 출석이 필요합니다.
일반적으로 임대차보증금 사건에서 임차인이 출석해야 하는 경우는 드뭅니다.
Q20. 임대차보증금 사건을 직접 겪은 변호사님이 진행해 주시나요?
김&리 법률사무소 대표변호사인 저 또한 전세사기를 당한 적이 있습니다.
그렇기에 얼마나 심적으로 힘든 상황인지 누구보다 잘 알고 있습니다.
특히 ‘법을 공부하면서 알게 된 것’과 실제로 ‘전제사기의 피해자로 사건을 겪어 보며 알게 된 것’ 사이에는 상당한 차이가 존재했습니다.
덕분에 불행인지 다행인지 다방면으로 임대차보증금 문제를 해결할 수 있는 노하우를 갖추게 되었습니다.
고객님의 마음을 누구보다 잘 이해할 수 있기에,
고객님의 소중한 보증금을 지켜내는 데 전력을 다할 것입니다.