현명한 선택의 기준!
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사입니다.
이번 글에서 알아볼 내용
1. 보증금반환소송 중 임대인이 합의를 요구한다면?
2. 보증금을 받기 전에 소송을 취하해도 될까요?
3. 보증금반환소송 중 합의할 때 확인해야 할 사항
4. 정리하며: 보증금반환소송의 목표는 실제 보증금 반환입니다.
1. 보증금반환소송 중 임대인이 합의를 요구한다면?
임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.
여러 차례 반환을 요구하고 내용증명까지 보내더라도 임대인은 보증금 반환을 미루기만 합니다.
결국 임차인은 보증금을 돌려받기 위해 보증금반환소송을 제기하게 됩니다.
그런데 소송이 시작되자 임대인의 태도가 달라지는 경우가 있습니다.
"소송을 취하하면 보증금을 돌려주겠다."
그동안 보증금 반환을 미루던 임대인이 갑자기 합의를 제안하는 것입니다.
임차인 입장에서는 소송을 계속하는 것보다 합의로 보증금을 돌려받는 것이 더 좋다는 생각이 들 수 있습니다.
김&리 법률사무소 임대차 전문 변호사가 실제 소송을 진행하면서 자주 겪는 일입니다.
그러나 임대인과 합의를 했다는 사실과 실제로 보증금을 반환받는 것은 별개의 문제입니다.
특히 소송을 먼저 취하하면 보증금을 지급하겠다는 제안이라면 더욱 신중하게 판단해야 합니다.
보증금반환소송에서 중요한 것은 임대인과 합의를 이루는 것이 아니라 소중한 보증금을 돌려받는 것입니다.
2. 보증금을 받기 전에 소송을 취하해도 될까요?
변호사와 소송 중이라도 임대인이 합의를 제안하면 고객님은 고민에 빠지곤 합니다.
"보증금을 준다고 약속했으니 소송을 취하해도 괜찮지 않을까요?"
소가 취하되면 소송이 처음부터 제기되지 않았던 것으로 봅니다.
따라서 소송을 취하한 뒤 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 다시 소송을 시작해야 합니다.
민사소송법 제267조(소취하의 효과) ① 취하된 부분에 대하여는 소가 처음부터 계속되지 아니한 것으로 본다.
이러한 번거로움보다 중요한 것은 임대인이 보증금을 실제로 지급할 수 있는 상황인지 확인하는 것입니다.
그렇기에 변호사는 "임대인이 약속을 지키지 않는다면 어떻게 할까요?"라고 반문할 수밖에 없습니다.
변호사가 보는 것은 임대인이 합의를 제안한 이유입니다.
즉, 무엇이 달라졌기에 소송을 시작하니 태도를 바꾸었는지 그 내막을 들여야 보는 것입니다.
예로, 이제라도 다음 임차인이 구해졌으니 돈이 생겼다고 한다면 합의에 응할 수 있습니다.
매매가가 올라서 매수인이 나타났다는 것도 긍정적인 신호입니다.
임대인이 추가 대출을 받을 여력이 생겨서 합의를 제안한 경우도 마찬가지입니다.
그러나 말로만 합의를 제안한다면 이를 받아들이는 것은 매우 신중하게 생각해야 합니다.
소송을 취하하는 것은 간단할 수 있지만, 취하 이후 발생한 문제를 해결하는 것은 훨씬 어렵습니다.
3. 보증금반환소송 중 합의할 때 확인해야 할 사항
보증금반환소송의 목적은 임대인에게 승소하는 것이 아닙니다.
고객님의 보증금을 실제로 돌려받는 것이 최종 목적입니다.
따라서 임대인이 합의를 하고 소송을 취하할 것을 제안한다면 몇 가지 사항을 반드시 검토해야 합니다.
첫째, 보증금 지급과 소송 취하의 순서입니다.
보증금을 받은 후 소송을 취하하는 것과 소송을 먼저 취하한 뒤 보증금을 지급받는 것은 위험에서 상당한 차이가 있습니다.
특히 임대인이 소송을 취하한 이후에 보증금을 실제로 반환할 가능성을 엄밀히 검토해야 합니다.
만약 임대인을 신뢰할 수 없거나, 상황이 소송 전과 다르지 않다면 보증금을 먼저 받기를 권합니다.
둘째, 합의의 구체적인 조건입니다.
소송 중 합의를 한다면 보증금 원금과 지연손해금(이자)과 소송비용을 어떻게 처리할 것인지도 정해야 합니다.
보증금 등 받아야 할 돈을 언제 지급할 것인지 명확히 하고, 임차인의 주택 인도 시기도 고려해야 합니다.
특히 누락하기 쉬운 것이 변호사 비용입니다.
임차인이 승소할 가능성이 높다면 변호사 비용까지 함께 회수할 수 있도록 합의를 진행해야 합니다.
소송 중 합의는 보증금 분쟁을 최종적으로 정리하는 것이므로 이후 새로운 분쟁이 발생할 위험을 방지해야 합니다.
셋째, 합의가 지켜지지 않을 경우를 충분히 생각해야 합니다.
임대인이 보증금을 분할하여 지급하거나 긴 기간이 지난 뒤 지급하겠다고 제안한다면 더욱 주의해야 합니다.
임대인이 언제든 마음을 바꾸어 약속을 지키지 않을 수 있기 때문입니다.
실제 사례를 예로 들면 변호사가 임대인에게 추가 담보를 요구하자 이를 거부하여 합의가 이루어지지 않은 사건이 있습니다.
해당 사건에서는 임대인이 합의 사항을 지킬 마음 없이 일방적으로 소 취하만 바란 것입니다.
결국 소송을 거쳐 강제집행까지 나아가 보증금을 전액 회수할 수 있었습니다.
보증금을 실제로 받은 경험이 있는 변호사의 조력이 필요한 이유가 여기에 있습니다.
4. 정리하며: 보증금반환소송의 목표는 실제 보증금 반환입니다.
김&리 법률사무소 변호사가 보증금반환소송에서 늘 강조하는 것이 있습니다.
승소보다 중요한 것은 실제로 보증금을 반환받는 것입니다.
따라서 보증금 지급이 먼저라는 입장을 유지하면서 소송을 계속 진행한 경우가 결과가 더 좋았습니다.
물론 임대인의 제안을 거절하고 끝까지 소송을 진행하는 것만이 좋은 방법도 아닙니다.
고객님이 처한 상황과 임대인의 태도, 합의 조건과 보증금 회수 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.
사건에 따라서 판단이 달라질 수 있지만, 그 판단이 보증금을 받아낼 가능성을 높일 수 있어야 합니다.
김&리 법률사무소가 만들어 온 수많은 보증금 반환 성공 사례가 보여주는 핵심입니다.